Asservimento e piano casa: capacità edificatoria già esaurita e vincolo non superabile (TAR Liguria n. 159 del 17.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’area asservita a un fabbricato, in quanto già computata ai fini della volumetria realizzabile, deve considerarsi interamente utilizzata a fini edificatori e non è più disponibile, neppure parzialmente, per ulteriori interventi edilizi. Tale inedificabilità non viene meno per effetto delle sopravvenienze normative che incrementino gli indici di fabbricazione, posto che le variazioni in melius degli stessi non possono riguardare aree già utilizzate. Il giudizio di compatibilità urbanistica dell’intervento va condotto sull’originaria destinazione dell’area, restando irrilevanti le vicende proprietarie successive. Il vincolo di asservimento opera anche quando sia configurato in termini qualitativi, prescindendo dal computo specifico della capacità edificatoria impiegata.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un fabbricato a destinazione abitativa, realizzato in forza di licenza edilizia rilasciata nel 1967. In occasione del rilascio i proprietari dell’epoca sottoscrissero un atto di asservimento avente ad oggetto i terreni circostanti, impegnandosi a lasciarli liberi da costruzioni, con salvezza della sola possibilità di edificare fabbricati accessori su uno dei mappali indicati.

Nel luglio 2023 il ricorrente ha presentato istanza di parere preventivo ai sensi dell’art. 35, comma 3, L.R. n. 16/2008, prospettando una ristrutturazione edilizia con ampliamento volumetrico mediante realizzazione di un porticato al piano terra con soprastante terrazza. Il Comune ha reso parere negativo, ritenendo inedificabili le aree asservite e negando che l’intervento rientrasse nell’ambito applicativo della normativa regionale sul piano casa. Il ricorrente ha impugnato il diniego deducendo l’illegittimità del vincolo e il vizio di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla lettura dell’atto di asservimento, che ritiene chiaro nel configurare il vincolo di inedificabilità, con deroghe espresse circoscritte ai portici e a uno solo dei mappali. Il giudice valorizza la trascrizione dell’atto e la sua menzione nell’atto di compravendita intercorso tra gli aventi causa del proprietario originario e la dante causa del ricorrente, escludendo che il peso possa dirsi ignorato o superato.

Sul piano dei principi, il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui l’area già considerata in occasione del rilascio di un titolo edilizio non può essere nuovamente computata come area libera ai fini del rilascio di un secondo titolo, nella perdurante esistenza del primo edificio (Cons. Stato, Sez. IV, n. 3674 del 2024; Cons. Stato, n. 7229 del 2023). Ne deriva che l’intera estensione asservita deve ritenersi utilizzata a fini edificatori e non più edificabile.

La tesi del ricorrente — secondo cui l’asservimento non impedirebbe l’impiego di cubatura residua o ricavata aliunde, resa disponibile dalla legge regionale sul cd. piano casa — viene respinta. Lo strumento urbanistico considera solo le aree libere, e tra queste non rientrano quelle già asservite alla realizzazione di fabbricati per consentirne lo sviluppo volumetrico. Da ciò consegue che le variazioni in melius degli indici di fabbricazione non possono riguardare aree già utilizzate (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4134 del 2011): la normativa regionale non ha inciso su una capacità edificatoria già esaurita.

Il Collegio sottolinea infine la peculiarità della fattispecie, nella quale i proprietari originari hanno configurato un vincolo di inedificabilità di tipo qualitativo, svincolato dalla stima della capacità edificatoria impiegata. Le ulteriori censure restano assorbite, essendo la motivazione scrutinata autonomamente idonea a sorreggere la determinazione finale. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese in ragione della novità della questione.