Cambio destinazione d’uso cantina-abitazione in zona a rischio idraulico (TAR Liguria n. 295 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione in un vano cantina di allacci agli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento, di una cucina e di un bagno attrezzato integra mutamento di destinazione d’uso in abitativo, non consentito attraverso un titolo che abiliti la sola manutenzione straordinaria. L’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 esclude dal perimetro della manutenzione straordinaria i mutamenti di destinazione implicanti aumento del carico insediativo, realizzabili solo con restauro, risanamento o ristrutturazione. Ove l’immobile ricada in area a rischio idraulico, l’intervento che comporti permanenza di persone e aumento del carico insediativo, anche temporaneo, contrasta con le norme del Piano di Bacino. Quanto alle bucature in facciata su parti comuni, il singolo condomino comproprietario è tenuto al ripristino, essendo il condominio ente di gestione privo di personalità giuridica. L’ordine di demolizione non è annullabile per la sola genericità della sua formulazione, né per l’estraneità dell’istante all’abuso realizzato sulla parte comune.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un appartamento con annesso locale ad uso cantina e comproprietario delle aree comuni dell’edificio, impugna l’ordinanza comunale che ingiunge la demolizione e la riduzione in pristino di opere abusive realizzate in fascia A-rossa di inondabilità del Piano di Bacino. Le opere contestate consistono nel mutamento della destinazione d’uso in abitativo del locale catastalmente classificato come cantina e locale tecnico, con suddivisione mediante tramezza non autorizzata e installazione di impianto di riscaldamento, e nella realizzazione di due aperture sul prospetto sud-ovest, di accesso a locali al grezzo non accatastati.

Il ricorrente sostiene che le difformità sono state oggetto di accertamento di conformità mediante SCIA presentata dal precedente proprietario e che gli impianti sono funzionali alla natura pertinenziale del locale rispetto all’abitazione soprastante. Quanto alle bucature, afferma di essere estraneo all’abuso. Il Comune e il controinteressato resistono; il controinteressato eccepisce il proprio difetto di legittimazione passiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalle risultanze del sopralluogo, che evidenziano la trasformazione funzionale dell’unità immobiliare da cantina ad abitazione: presenza di cucina allestita, mobilio e allacci degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento. Tali elementi non sono seriamente contestabili e sorreggono la qualificazione dell’intervento.

La SCIA invocata, pur prevedendo la realizzazione di un bagno attrezzato in un locale cantina, non può aver mutato la destinazione in abitativo. Da un lato, essa concerneva un mero intervento di manutenzione straordinaria, che per definizione legislativa può comprendere i servizi igienico-sanitari e tecnologici ma esclude i mutamenti di destinazione implicanti aumento del carico insediativo, consentiti solo con restauro, risanamento o ristrutturazione. Dall’altro, l’immobile ricade in zona rossa e l’intervento, comportando permanenza di persone e aumento del carico insediativo anche temporaneo, contrasta con le norme tecniche del Piano di Bacino del torrente Lavagna.

Il Collegio richiama il principio per cui tramezzature, impiantistica idrica ed elettrica e cucina costituiscono opere di manutenzione e non comportano di per sé mutamento di destinazione solo se il locale aveva già destinazione abitativa (T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, n. 5446 del 2021). La predisposizione degli allacci in un vano cantina integra quindi mutamento di destinazione d’uso, perché le opere sono oggettivamente incompatibili con la destinazione corrispondente alla classificazione catastale, non rimessa alla buona fede del richiedente.

Quanto alle due bucature, è dirimente il rilievo che il ricorrente, comproprietario della facciata e del muro perimetrale, è comunque tenuto al ripristino. Il condominio è ente di gestione privo di personalità giuridica, come confermato da Cass. civ., Sez. Un., n. 19663 del 2014, e la misura sanzionatoria va indirizzata ai singoli condomini. Il rilievo vale anche perché l’ordinanza è stata assunta ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, comportando le bucature in facciata mutamento dello stato dei luoghi soggetto ad autorizzazione paesaggistica, e nulla è articolato sul punto. Il ricorso è pertanto rigettato, con compensazione integrale delle spese.