Cambio destinazione d’uso cantina in abitazione e ripristino parti comuni (TAR Liguria n. 296 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
La presenza, in un vano catastalmente classificato come cantina, di finiture di tipo civile, serramenti interni, mobilio e allacci degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento integra un mutamento di destinazione d’uso in abitativo, perché si tratta di opere oggettivamente incompatibili con la destinazione funzionale corrispondente alla classificazione catastale. Tale esito non è rimesso alla buona fede del richiedente che dichiari di non destinare il vano ad abitazione, ma dipende dalle intrinseche caratteristiche strutturali del locale. Una SCIA avente ad oggetto mera manutenzione straordinaria non può validamente mutare la destinazione d’uso, posto che l’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001 esclude dal proprio ambito i mutamenti implicanti aumento del carico insediativo. Il comproprietario della facciata e del muro perimetrale, quali parti comuni ex art. 1117 cod. civ., è tenuto al ripristino delle bucature abusive, a prescindere dall’individuazione di chi utilizzi i vani retrostanti.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un appartamento con annesso locale ad uso cantina e comproprietaria delle parti comuni dell’edificio, impugna l’ordinanza comunale di demolizione e riduzione in pristino. Il provvedimento contesta il mutamento in abitativo del locale catastalmente classificato come cantina o magazzino, mediante finiture civili, bagno attrezzato e impianti, e la realizzazione sul prospetto sud-ovest di due aperture di accesso a locali al grezzo non accatastati.

La ricorrente deduce che l’edificio risale a epoca anteriore al 1967 e che le opere difformi erano state oggetto di accertamento di conformità a mezzo SCIA del 2021, comprensiva dei bagni di servizio. Sostiene la genericità dell’ordine di ripristino e, quanto alle bucature, di essere estranea all’abuso. Si costituiscono il Comune e il controinteressato, che eccepisce il proprio difetto di legittimazione passiva. La sospensiva è accolta con ordinanza n. 129 del 2023.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalle risultanze del sopralluogo comunale, ritenute non seriamente contestabili, che evidenziano la trasformazione funzionale dell’unità da cantina ad abitazione: finiture civili, serramenti interni, mobilio, bagno attrezzato e allacci degli impianti.

La SCIA del 2021, pur prevedendo singolarmente un bagno completo in un locale cantina, non può aver mutato la destinazione in abitativo. In primo luogo, essa concerneva un intervento di manutenzione straordinaria, che per definizione legislativa può integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici ma esclude i mutamenti di destinazione implicanti aumento del carico insediativo, possibile solo nel restauro o nella ristrutturazione. In secondo luogo, l’immobile ricade in zona rossa di inondabilità e l’intervento, comportando permanenza di persone e aumento del carico insediativo anche temporaneo, contrasta con l’art. 15 delle Norme Tecniche di Piano di Bacino del torrente Lavagna.

La tesi difensiva secondo cui l’intervento non richiedesse autorizzazione idraulica “prova troppo”: sarebbe valida solo se il dante causa si fosse limitato a manutenzione straordinaria senza aumento del carico, che la realizzazione di un bagno attrezzato implica senz’altro.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui tramezzature e impianti costituiscono manutenzione ordinaria o straordinaria e non mutano la destinazione solo se questa era già abitativa; diversamente, ne comportano il cambio (TAR Campania Napoli, sez. VII, n. 5446 del 2021). La destinazione funzionale dipende dalle caratteristiche strutturali, non dalla buona fede del richiedente, come previsto dall’art. 13, comma 3, L.R. n. 16/2008.

Quanto alle due bucature, è dirimente la qualità di comproprietaria della facciata e del muro perimetrale, parti comuni dell’edificio. Il condominio è mero ente di gestione privo di personalità giuridica (Cass. civ., Sez. Un., n. 19663 del 2014), sicché la misura sanzionatoria va indirizzata ai singoli condomini. Il ripristino è dovuto anche ai sensi dell’art. 167 d.lgs. n. 42/2004, comportando le bucature in facciata mutamento dello stato dei luoghi soggetto ad autorizzazione paesaggistica semplificata. Il ricorso è rigettato, con compensazione integrale delle spese.