Cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee e difetto di legittimazione (TAR Lombardia n. 3090 del 11.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico ed è soggetto a permesso di costruire, mentre nessun titolo è richiesto quando il passaggio avvenga tra categorie omogenee. L’Amministrazione non ha alcun dovere di pronunciarsi sul mutamento d’uso comunicato come fatto compiuto dal privato. Il Comune respinge legittimamente come irricevibile la rinuncia al mutamento d’uso quando il richiedente non è più proprietario delle unità né ha indicato altro titolo legittimante, poiché il permesso di costruire è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo.

Il Fatto

La società ricorrente aveva realizzato, prima del 2009, alcune unità immobiliari in uno stabile e ne aveva chiesto il cambio di destinazione d’uso senza opere, da ufficio a residenza. La nuova destinazione superava la percentuale massima consentita dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG allora vigente e dalla disciplina del Piano delle regole del PGT adottato. La richiesta non trovava riscontro e il Comune avviava il procedimento sanzionatorio ai sensi dell’art. 53, comma 2, della L.R. n. 12/2005, conclusosi con un provvedimento impugnato e confermato con sentenza di questo TAR, poi confermata dal Consiglio di Stato.

La società presentava quindi istanze di revoca delle precedenti comunicazioni di mutamento d’uso. Il Comune le dichiarava irricevibili con il provvedimento impugnato, sul presupposto della mancanza del titolo legittimante, essendo la società nel frattempo divenuta non più proprietaria delle unità. Da qui il ricorso, con domanda cautelare respinta per difetto di periculum in mora.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce in via preliminare la nozione di mutamento di destinazione d’uso: esso determina il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma a un’altra e comporta un differente carico urbanistico, anche quando avvenga senza opere. L’aggravio dei servizi è la conseguenza che giustifica la repressione dell’alterazione del territorio derivante dall’incremento del carico urbanistico rispetto alla pianificazione originaria, secondo l’insegnamento richiamato di T.A.R. Campania n. 4133/2024 e Cons. Stato n. 4940/2021.

Ne deriva che il cambio di destinazione tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una modificazione edilizia incidente sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire; solo il passaggio tra categorie omogenee ne è esente. La Sezione richiama sul punto Cons. Stato n. 10687/2023, T.A.R. Toscana n. 1072/2023 e T.A.R. Lombardia n. 2419/2021.

Nel caso concreto è pacifico che la ricorrente abbia modificato la destinazione da ufficio a residenza, come attestano i certificati catastali che qualificano le unità come abitative. L’Amministrazione non aveva alcun dovere di pronunciarsi sul mutamento d’uso, poiché la società aveva mutato la destinazione comunicando il fatto compiuto. Come statuito dal Cons. Stato n. 7597/2019, destinando a residenza tutte le unità l’istante aveva vanificato la scelta del Comune, e il profilo dell’ammissibilità dell’intervento edilizio resta distinto da quello del pagamento degli oneri conseguenti.

La nota del 10 aprile 2015 conteneva una mera rideterminazione dell’importo dovuto dopo il ripristino della destinazione originaria di un’unità, non impugnata: rispetto ai rimanenti provvedimenti sanzionatori la società ha prestato acquiescenza. Rileva inoltre la condotta contraddittoria dell’istante, che dopo aver dichiarato di rinunciare al mutamento d’uso ne rimette in discussione l’intera vicenda.

Determinante è il rilievo sulla legittimazione: ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 il permesso di costruire è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo. La società riconosce di non essere più proprietaria delle unità e non indica altro titolo. Il potere di controllo non può essere esercitato a tutela di diritti di terzi estranei agli interessi pubblicistici, salvo che de plano risulti l’inesistenza del titolo del richiedente, come chiarito da Cons. Stato n. 9387/2022 e n. 1302/2022. Il ricorso è pertanto respinto, con compensazione delle spese.