Cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione e ordine di demolizione (Cons. Stato n. 8798 del 05.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di autorimesse in unità abitative mediante abbassamento della quota di calpestio, divisioni interne, impianti e servizi igienici integra variazione essenziale e cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie non omogenee, per il quale è necessario il permesso di costruire. L’intervento non è riconducibile a edilizia libera né sanabile con s.c.i.a. o con la sanatoria di cui all’art. 37 d.P.R. n. 380/2001. Non ricorrendo una parziale difformità, non è applicabile la sanzione pecuniaria dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 in luogo della demolizione. L’illecito edilizio ha natura reale: l’obbligo di ripristino grava sul proprietario anche se non autore dell’abuso e in buona fede. L’eventuale omissione di notifica dell’ordine a uno dei destinatari non inficia l’atto divisibile nei confronti degli altri.

Il Fatto

I ricorrenti impugnavano davanti al TAR Campania, sezione staccata di Salerno, l’ordinanza di demolizione adottata dal Comune di Capaccio Paestum nell’anno 2008. Il provvedimento riguardava le autorimesse di un residence, individuato in catasto terreni, trasformate in abitazioni con opere interne e impianti tecnologici non assentiti dalla concessione edilizia e dalla sua variante.

Il TAR respingeva il ricorso, ritenendo la trasformazione urbanisticamente rilevante e qualificandola come variazione essenziale. Affermava inoltre che la qualità di proprietari rendeva i destinatari legittimi del provvedimento sanzionatorio, restando irrilevanti le omissioni di comunicazione procedimentale a fronte di un atto vincolato. Da qui l’appello, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto la censura sull’acquisizione al patrimonio comunale dell’area di sedime in caso di inottemperanza. La difesa degli appellanti sosteneva che le opere, essendo interne e prive di modifica di volumi e superfici, richiedessero solo la denuncia di attività e fossero passibili di sanatoria. Il Collegio ritiene la doglianza inammissibile, non essendo stato adottato alcun provvedimento di acquisizione, e comunque infondata nel merito.

Sul punto la decisione è netta: le opere hanno prodotto una modificazione sostanziale dei garage, con destinazione d’uso diversa e aumento dell’impatto urbanistico, in zona peraltro vincolata. Ne deriva la necessità del permesso di costruire e l’esclusione della s.c.i.a. come titolo idoneo.

Da questa qualificazione discende il rigetto del secondo motivo. Il Collegio esclude di trovarsi davanti a una parziale difformità: si tratta di vera e propria variazione essenziale, con la conseguenza che non può trovare applicazione la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.

Quanto alla contestazione sull’individuazione dei destinatari, la Corte richiama la natura reale dell’illecito edilizio. Sul piano amministrativo ciò comporta che anche il proprietario non colpevole debba ripristinare la legalità violata. Il proprietario non può liberarsi dall’obbligo di rimessione in pristino eccependo l’estraneità all’abuso o la buona fede sul comportamento degli esecutori materiali.

Infine, sulla mancata notifica agli eredi della ricorrente deceduta, il Collegio conferma il primo giudice. L’atto unico adottato verso più proprietari mantiene la divisibilità dei suoi effetti giuridici: l’omissione di notifica a uno degli interessati non pregiudica l’efficacia del provvedimento verso chi non ne riceve danno. L’appello è quindi rigettato, con compensazione delle spese in ragione della mera comparsa di stile del Comune.