Cambio di destinazione d’uso in zona agricola e sanzioni edilizie (Cons. Stato n. 7951 del 10.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie urbanistiche diverse, anche quando non accompagnato da opere edilizie, integra un intervento soggetto a permesso di costruire e, in difetto di titolo, è sanzionabile con l’ordine di demolizione e di ripristino. La disciplina regionale del Lazio, all’esito della novella di cui all’art. 35, l. reg. n. 15/2008, supera il tradizionale orientamento che riteneva non sanzionabile il mutamento funzionale tra categorie. La parziale liberalizzazione introdotta dal c.d. Salva Casa (d.l. n. 69/2024) opera unicamente nelle zone A, B e C del d.M. n. 1444/1968 e non si estende alle zone agricole. Resta quindi precluso, in zona E, il passaggio da destinazione residenziale-rurale a commerciale senza titolo e fuori dai presupposti di legge e di zona.

Il Fatto

L’appellante impugna la sentenza del TAR Lazio, sezione staccata di Latina, n. 575/2023, che aveva respinto il ricorso contro la determina comunale di accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione e di applicazione delle sanzioni. Il Comune aveva riscontrato, in un immobile di proprietà del ricorrente, un soppalco in legno realizzato senza titolo e senza autorizzazione sismica, alcune difformità rispetto a una DIA precedente e un cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra, allestiti per uso artigianale-commerciale in zona agricola.

Era seguita l’ordinanza di demolizione, impugnata senza successo davanti al TAR e poi al Consiglio di Stato. Il Comune ha quindi emanato la determina di accertamento dell’inottemperanza, a fronte della rimozione solo parziale delle opere e del permanere del mutamento di destinazione. La questione arriva in appello con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente deduce l’illegittimità della determina per violazione di legge, sostenendo che il cambio di destinazione non avrebbe rilevanza urbanistica né integrerebbe variazione essenziale ai sensi degli artt. 31-32 d.P.R. n. 380/2001. Aggiunge che, dopo la demolizione del soppalco e la tamponatura della finestra, l’immobile sarebbe regolare, e che il mutamento funzionale senza opere non richiederebbe concessione ove non sconvolga l’assetto dell’area.

Il Collegio ricostruisce anzitutto il presupposto di fatto: l’istanza di autotutela presentata dall’appellante era stata respinta, con nota in cui il Comune ribadiva che solo alcuni lavori erano stati rimossi e che permaneva il cambio di destinazione ora ad uso commerciale, non conforme al titolo e alla destinazione di zona. Questo passaggio è decisivo, perché sposta il thema decidendum dalla completezza dell’ottemperanza alla legittimità del mutamento funzionale.

Sul punto la Corte rileva che, alla luce della novella regionale, è da considerarsi superato il tradizionale orientamento secondo cui nel Lazio il mutamento di destinazione funzionale tra categorie, pur vietato, non era soggetto a sanzione. L’attuale formulazione dell’art. 7, comma 3, l. reg. Lazio n. 36/1987 subordina le modifiche di destinazione, con o senza opere, che investono le categorie dello strumento urbanistico generale, al rilascio di apposito permesso di costruire.

Nel caso concreto, come riconosciuto nel giudicato relativo all’ordinanza di demolizione, si è verificato il passaggio non consentito dal PRG dalla categoria residenziale a quella commerciale e artigianale. Trova quindi applicazione la sanzione di cui all’art. 16, comma 1, l. reg. n. 15/2008, che impone al responsabile dell’abuso e al proprietario di provvedere alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi.

La Corte esclude infine l’applicabilità del ius superveniens del c.d. Salva Casa: la parziale liberalizzazione del cambio di destinazione riguarda solo le zone A, B e C del d.M. n. 1444/1968 e non la zona E agricola. In tale zona resta precluso, in assenza di titolo e del rispetto dei presupposti di legge e di zona, operare con o senza opere un passaggio da residenziale-rurale a commerciale. L’appello è pertanto respinto, con condanna alle spese.