Carta per la Qualità e Piano Casa (Cons. Stato n. 8056 del 16.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire relativo a un immobile inserito nella Carta per la Qualità del p.r.g. di Roma Capitale è legittimo quando il progetto non assicura la conservazione integrale delle caratteristiche d’impianto richieste dalla Guida per la Qualità degli Interventi. L’inserimento del bene nella Carta costituisce espressione della ampia discrezionalità pianificatoria dell’amministrazione e non è sindacabile nel merito ove sorretto da congrua motivazione e conferente istruttoria. La facoltà riconosciuta ai Comuni dall’art. 2, comma 4, legge reg. Lazio n. 21/2009 di limitare gli interventi del Piano Casa non integra violazione della riserva di legge, né del riparto di competenze, quando gli organi tecnici esprimono pareri endoprocedimentali di carattere istruttorio rispetto alla decisione dell’organo competente. Il rilascio del titolo edilizio resta quindi subordinato alla verifica di conformità del progetto agli obiettivi di salvaguardia fissati dal documento gestionale.

Il Fatto

La società appellante, promissaria acquirente di un villino sito in Roma tra via Pinerolo e via Tuscolana, presenta nel 2015 istanza di permesso di costruire per una sostituzione edilizia mediante demolizione e ricostruzione con premialità volumetrica ex art. 4 legge reg. Lazio n. 21/2009. L’immobile ricade nella tavola G1 della Carta per la Qualità, nella famiglia delle morfologie degli impianti urbani dell’espansione otto-novecentesca.

La Commissione Permanente di Valutazione esprime parere negativo, confermato dopo il riesame. Una nuova proposta progettuale, presentata nel 2022, riceve analogo diniego, poi reiterato sull’istanza di autotutela. Parallelamente la società chiede lo stralcio dell’edificio dalla Carta, ottenendo un provvedimento di rigetto. Il TAR Lazio, riuniti i ricorsi, li dichiara in parte inammissibili per difetto di legittimazione e in parte infondati. Propone appello la società.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene l’appello infondato in relazione al quarto motivo, assorbente, e dichiara di poter prescindere dall’esame dei primi tre, dedicati alla legittimazione attiva. La conclusione è che, anche a prescindere dalla sussistenza dell’interesse, il ricorso originario e l’appello sono infondati nel merito.

Il punto centrale è la natura della Carta per la Qualità. Si tratta di un elaborato gestionale del p.r.g., approvato dal Consiglio comunale nel 2008, che individua gli elementi di particolare valore urbanistico, architettonico, archeologico e culturale da conservare e valorizzare. L’art. 2, comma 4, legge reg. Lazio n. 21/2009 consente ai Comuni di escludere gli interventi del Capo II in ambiti dotati di particolari qualità storiche e architettoniche; l’Assemblea capitolina si è avvalsa di tale facoltà con la delibera n. 9 del 2012.

La Corte esclude il vizio di incompetenza. La delibera capitolina ha previsto il parere conforme dell’Ufficio competente e ha attribuito alla Commissione il compito di verificare l’effettivo permanere dell’esigenza di tutela. Tale articolazione attiene all’organizzazione interna degli uffici e al riparto di compiti istruttori, non di funzioni: nessuna deroga al procedimento di approvazione e aggiornamento della Carta, che resta riservato all’Assemblea. Ove la Commissione riscontri l’assenza dei presupposti di tutela, il dirigente inserisce il bene tra quelli da stralciare, con successiva deliberazione assembleare.

Nel merito, la valutazione dell’amministrazione è espressione di discrezionalità tecnica e risulta immune dai vizi dedotti. I dinieghi si fondano sul ripetuto rilievo che il villino è stato significativamente rimaneggiato nei prospetti, nelle altezze e nella collocazione delle aperture, con alterazione del rapporto con il contesto insediativo. La Corte richiama anche la fascia di rispetto di cinquanta metri da un casale censito tra le preesistenze archeologico-monumentali. Il progetto non ottempera alla richiesta di conservazione totale dell’edificio, condizione posta dalla Guida per la Qualità degli Interventi.

Quanto all’istanza di stralcio, il parere della Sovrintendenza Capitolina ha evidenziato che il villino non è censito singolarmente, ma nell’ambito di un elemento areale il cui valore deriva dall’insieme e dalle relazioni spaziali tra gli elementi. Lo stralcio del singolo manufatto è stato quindi ritenuto incongruo. Da ciò la Corte trae la conseguenza della inapplicabilità della legislazione regionale sul Piano Casa, non potendo la stessa consentire deroghe a vincoli posti a tutela di interessi storici e ambientali di rango superiore. L’appello è respinto, con compensazione delle spese in ragione della peculiarità della questione.