Certificato di agibilità e commerciabilità dell’immobile venduto (Cass. civ. Sez. II n. 10449 del 22.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita immobiliare, qualora il difetto del rilascio del certificato di agibilità sia riconducibile ad una carenza meramente formale, ossia alla mancata attivazione della pratica amministrativa diretta ad ottenerne il rilascio, e non già a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali, l’inadempimento imputabile al venditore ex art. 1477, terzo comma, cod. civ. non incide sulla commerciabilità della res in senso proprio, bensì sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l’esborso dei relativi oneri. L’obbligo di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta, posto dall’art. 1477, ultimo comma, cod. civ., comprende anche la consegna del certificato di agibilità. In simile evenienza sussistono gli estremi per il risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio, purché l’an, il quomodo e il quantum del pregiudizio siano dimostrati, non potendosi recepire acriticamente le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio.

Il Fatto

Con atto di citazione notificato nel 2011, l’acquirente conveniva davanti al Trib. Roma la società venditrice, chiedendo accertarsi l’inadempimento all’obbligo di consegna del certificato di abitabilità e/o agibilità relativo a un contratto di vendita immobiliare concluso con atto pubblico del 2003, con condanna al risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità del bene.

Il Tribunale dichiarava l’inadempimento e condannava la società al pagamento di euro 28.000,00. La Corte d’appello di Roma rigettava il gravame della venditrice, confermando integralmente la pronuncia. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, resistito dall’acquirente con controricorso e memoria illustrativa.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via preliminare l’eccezione di improcedibilità del ricorso, respingendola perché il deposito è avvenuto nel termine di venti giorni dalla notifica, nel rispetto dell’art. 369, primo comma, cod. proc. civ.. Quanto all’istanza di sospensione ex art. 295 cod. proc. civ., proposta in attesa della definizione di una querela di falso sugli atti del procedimento notificatorio, la Corte la dichiara inammissibile: l’eventuale falsità degli atti può essere fatta valere soltanto come motivo di revocazione, e l’istanza di sospensione è comunque inammissibile se introdotta per la prima volta in cassazione, esulando dalla funzione istituzionale della Corte Suprema.

Il primo motivo, con cui si denuncia la nullità della notifica della citazione introduttiva del giudizio di primo grado e la mancata rimessione in termini, è infondato. La Corte ricorda che, in caso di mancato recapito per temporanea assenza del destinatario, la prova del perfezionamento del procedimento notificatorio può essere data dal notificante, in base a un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 8 della legge n. 890/1982, mediante la produzione dell’avviso di ricevimento della raccomandata contenente la comunicazione di avvenuto deposito. Nessun onere di indicare le ragioni della temporanea assenza ricadeva sull’agente postale, essendo sufficiente la relativa certificazione.

Il secondo motivo è fondato e costituisce il nucleo della decisione. La Corte opera una distinzione decisiva: il difetto del certificato di agibilità può derivare da carenza meramente formale, cioè dalla mancata attivazione della pratica amministrativa, oppure da carenze sostanziali, strutturali e funzionali. Solo nel secondo caso la mancanza incide sulla funzione economico-sociale del bene. Nel primo, l’immobile conserva piena attitudine a soddisfare le aspettative dell’acquirente: difetta soltanto l’espletamento della pratica per renderlo maggiormente appetibile sul mercato.

La Corte richiama la distinzione tra aliud pro alio, vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali e inadempimento non grave, evocando i propri precedenti (tra cui Sez. II n. 23605 del 2023 e Sez. II n. 23604 del 2023). Verificato che il difetto era formale, la sentenza impugnata non si è adeguata a tali precetti: recependo acriticamente la consulenza tecnica d’ufficio, ha quantificato il danno in misura pari al 20% del valore ricavato dalla successiva rivendita, senza dare contezza delle ragioni, se non evocando genericamente un minor valore dell’immobile. La pronuncia è quindi cassata sul motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, il primo motivo è respinto e il terzo è assorbito.