Cessione di cubatura e requisito di omogeneità urbanistica tra zone non equivalenti (TAR Sicilia n. 3434 del 21.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di cubatura presuppone l’omogeneità urbanistica tra i fondi interessati. Tale requisito richiede identica destinazione d’uso territoriale, omogeneità edificatoria e identico indice di fabbricabilità originario. Il trasferimento di diritti edificatori tra aree con indici di utilizzazione fondiaria diversi è inammissibile, perché pregiudica i criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici. Il provvedimento amministrativo fondato su più motivi autonomi è legittimo se almeno uno di essi è esente da vizi e idoneo a sorreggerlo; rispetto ai motivi che investono gli altri presupposti sussiste difetto di interesse.

Il Fatto

La società ricorrente ha impugnato il diniego di permesso di costruire opposto dal Comune per la realizzazione di un fabbricato residenziale su due particelle catastali. L’Amministrazione ha fondato il rigetto su due rilievi autonomi: l’avvenuto esaurimento della capacità edificatoria delle particelle, derivate da frazionamenti di lotti già asserviti a un fabbricato esistente, e la non ammissibilità della cessione di cubatura da altro lotto, per difetto di omogeneità e contiguità delle zone.

La società ha contestato i vizi procedimentali, l’errore nel calcolo della capacità edificatoria residua, la legittimità del diniego di cessione e l’avvenuta formazione del silenzio-assenso sull’istanza. Il Comune non si è costituito. Il Tribunale ha disposto istruttoria sui fatti di causa.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso. Sul primo profilo procedimentale, relativo alla mancata comunicazione di un nuovo preavviso di rigetto, ha rilevato l’inammissibilità per difetto di interesse. Il provvedimento impugnato è un atto plurimotivato: ciascun presupposto è autonomamente idoneo a sorreggerlo. La giurisprudenza amministrativa richiamata (T.A.R. Sicilia, Catania, n. 3201/2023; Cons. Stato, Sez. IV, n. 1921/2016; Sez. VI, n. 2894/2012) conferma che il provvedimento resta legittimo se almeno un motivo è esente da vizi.

Sul piano sostanziale, l’istruttoria ha confermato l’esaurimento della capacità edificatoria. Le particelle originarie, di estensione complessiva superiore a quella rivendicata, erano state asservite a un fabbricato già assentito; dopo i frazionamenti la superficie residua risultava inferiore al fabbisogno del lotto pertinenziale. La superficie utile lorda dell’immobile ha superato quella ammissibile. Sugli ulteriori frazionamenti, da cui derivano le particelle della ricorrente, non residua quindi capacità edificatoria.

Quanto alla cessione di cubatura, il Tribunale ha richiamato Cons. Stato, sent. n. 10085/2022: l’omogeneità va intesa come omogeneità urbanistica, con identica destinazione d’uso, omogeneità edificatoria e identico indice di fabbricabilità originario. Nel caso di specie le due sottozone presentano parametri profondamente diversi: indice di utilizzazione fondiaria e altezza massima non coincidono. Il requisito dell’omogeneità difetta, con conseguente infondatezza della doglianza.

La questione sulla necessaria contiguità delle aree, prospettata in relazione all’art. 22, comma 1-septies, l.r. n. 16/2016, è stata dichiarata inammissibile per difetto di interesse. Anche a voler aderire alla tesi della ricorrente, la cessione resterebbe preclusa dall’assenza del requisito dell’omogeneità. Il ricorso è stato respinto, con compensazione delle spese per la mancata costituzione del Comune.