Promissario acquirente non può cedere cubatura per sanatoria edilizia (TAR Puglia n. 543 del 02.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente immesso nella materiale detenzione del fondo ha titolo per chiedere il permesso di costruire ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, ma non può disporre della cubatura del suolo a vantaggio di un altro fondo. La cessione di cubatura è atto traslativo di un diritto edificatorio di contenuto patrimoniale e presuppone la proprietà del bene, restando il diritto nella titolarità del promissario venditore fino al contratto definitivo. Ne consegue che, al momento della realizzazione delle opere, non è comprovata la conformità urbanistica richiesta dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Il diniego di sanatoria delle opere accessorie (piscina, pergolato e pavimentazione esterna) è invece immotivato e va annullato, con obbligo per il Comune di rideterminarsi con valutazioni puntuali.

Il Fatto

Il ricorrente, imprenditore agricolo, è proprietario di un suolo in agro di Ruvo di Puglia e ha la disponibilità di un fondo adiacente in forza di un contratto preliminare del 1999, seguito da atto definitivo del 2019. A seguito di sopralluogo della Polizia municipale, emerge che in luogo del deposito di attrezzi assentito nel 2014 è stato realizzato, senza titolo, un immobile a destinazione residenziale, con opere accessorie: piscina, pergolato, pavimentazione esterna, portici e manufatti minori.

Il Comune avvia il procedimento repressivo e adotta un’ordinanza di demolizione. L’interessato presenta istanza di sanatoria; il Comune nega la conformità rilevando che, all’epoca dell’abuso, il suolo non esprimeva la capacità edificatoria del volume realizzato e che l’asservimento del fondo limitrofo è intervenuto solo nel 2019. Il preliminare del 1999, non registrato, non è ritenuto idoneo a provare la disponibilità della volumetria. Il ricorrente impugna il diniego.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale affronta anzitutto il requisito della doppia conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Il ricorrente sostiene di aver avuto sin dall’origine la disponibilità della cubatura necessaria, per effetto dell’asservimento del fondo limitrofo di cui era promissario acquirente e nel quale era già immesso.

La tesi non è condivisibile. Il Collegio riconosce che il promissario acquirente, immesso nella detenzione del bene, ha titolo per chiedere il permesso di costruire ex art. 11 del T.U. edilizia, richiamando TAR Campania, Sez. IV, n. 918 del 2024. Tale legittimazione resta però confinata alle prerogative del detentore qualificato del suolo.

Il promissario acquirente non può disporre della cubatura a vantaggio di un altro fondo: si tratta di circolazione di diritti edificatori di contenuto patrimoniale, che presuppone la proprietà del bene. Il Collegio richiama Cassazione civile, Sezioni unite, n. 16080 del 2021, secondo cui la cessione di cubatura, con cui il proprietario distacca la facoltà di costruire e la trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale.

Ne deriva che il diritto edificatorio resta nella titolarità del promissario venditore fino alla sottoscrizione del contratto definitivo. Al momento della realizzazione delle opere non è quindi comprovata la conformità urbanistica del fabbricato e il diniego di sanatoria sul punto è legittimo.

Diversa è la sorte delle opere accessorie. Per piscina, pergolato e pavimentazione esterna il diniego è immotivato: il Comune non ha svolto valutazioni specifiche. Il ricorso è pertanto accolto in parte, con annullamento del provvedimento limitatamente a tali opere e obbligo di rideterminazione. Le spese sono compensate.