Cessione di cubatura e sanatoria edilizia: serve negozio trascritto (Cons. Stato n. 845 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di cubatura tra più comproprietari, finalizzata a integrare il lotto minimo ai fini del rispetto dei parametri urbanistici, richiede un negozio di trasferimento di volumetria debitamente registrato e trascritto, opponibile anche all’Amministrazione comunale. Non è idonea a sostenere l’istanza di accertamento di conformità ex art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 una dichiarazione informale di consenso dei comproprietari, poiché essa incide in chiave costitutivo-traslativa sulle quote e limita il godimento del diritto di proprietà degli altri titolari. In tema di garanzie procedimentali, non è richiesta una corrispondenza puntuale e di dettaglio tra il preavviso di rigetto ex art. 10 bis legge n. 241/1990 e il provvedimento conclusivo, essendo sufficiente che il diniego si inscriva nello schema delineato dall’atto endoprocedimentale. Il diniego di sanatoria rende dovuti e consequenziali l’ordine di demolizione e la chiusura dell’attività esercitata in locale abusivo, atti vincolati per i quali non è configurabile alcun affidamento tutelabile.

Il Fatto

Il ricorrente, divenuto comproprietario dopo la morte del padre di un manufatto adibito ad officina meccanica e carrozzeria, sito in zona E del Programma di Fabbricazione e all’interno di un parco nazionale, presentava al Comune istanza di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001. Nel calcolo del volume computava l’intera superficie del fondo in comproprietà, acquisendo il consenso degli altri comproprietari allo sfruttamento dell’intero indice di fabbricabilità.

Il Comune negava la sanatoria, rilevando tra l’altro la mancanza di idoneo consenso dei comproprietari e l’incompatibilità della destinazione d’uso. Seguivano l’ordine di demolizione e la chiusura immediata dell’attività. Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respingeva il ricorso, ritenendo necessaria la stipula di un negozio di cessione di cubatura trascritto. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il nodo centrale della cessione di cubatura in contesto di contitolarità. L’appellante sosteneva che, trattandosi di contratto atipico con effetti obbligatori e non di atto traslativo di diritto reale, non fosse necessario alcun onere di forma pubblica o di trascrizione. La tesi non è condivisa.

Il Consiglio di Stato muove dal presupposto fattuale: i terreni oggetto dell’istanza sono in proprietà indivisa e il ricorrente ha computato l’intera superficie per integrare i parametri della zona E. Il trasferimento dell’indice di fabbricabilità produce effetti limitativi del godimento del diritto di proprietà degli altri comproprietari, determinando il passaggio della capacità edificatoria da un fondo a un altro. Ne deriva la necessità di un negozio regolarmente trascritto.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui legittimato alla richiesta del titolo abilitativo è chi ha la totale disponibilità del bene (Cons. Stato n. 7158 del 2023). In caso di trasferimento di quote tra più comproprietari, la domanda deve rappresentare la volontà ritualmente espressa da tutti i titolari del diritto di proprietà, mediante dichiarazione di cessione trascritta. Sul punto è richiamato anche il parere del C.G.A. n. 435/2017, che ammette la cessione di cubatura nella sanatoria a condizione che la scrittura privata risulti registrata e trascritta per l’opponibilità ai terzi e all’Amministrazione.

Poiché il terreno di proprietà esclusiva non integrava il lotto minimo di 10.000 mq richiesto dallo strumento urbanistico, correttamente il TAR ha ritenuto il manufatto insuscettibile di sanatoria. Quanto al secondo motivo, il Collegio esclude la violazione delle garanzie partecipative: il preavviso aveva reso il destinatario consapevole della carenza documentale, e il diniego ha ribadito le medesime ragioni senza introdurre motivi nuovi.

Sul terzo motivo, la Corte conferma la natura vincolata degli atti repressivi. Il diniego di sanatoria impone l’ordine di demolizione e la chiusura dell’attività, non essendo consentito esercitare impresa in locale abusivo. Non è configurabile alcun affidamento alla conservazione di un illecito permanente, che il tempo non legittima. I provvedimenti vincolati non richiedono apporti partecipativi (Cons. Stato n. 540 del 2022), e il provvedimento di chiusura integra un’implicita decadenza per mancanza dei requisiti oggettivi originari (Cons. Stato n. 5616 del 2024). L’appello è respinto, con conferma della sentenza e condanna alle spese.