Cessione di cubatura e sanatoria edilizia: serve titolo trascritto (Cons. Stato n. 4335 del 29.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 esige la prova della doppia conformità dell’opera, urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda; l’onere grava sul richiedente. La cessione di cubatura finalizzata all’integrazione del lotto minimo richiede un negozio con data certa, registrato e trascritto, opponibile anche all’Amministrazione comunale. Un preliminare di compravendita non registrato non è idoneo a dimostrare la disponibilità della capacità edificatoria del fondo limitrofo alla data dell’abuso. È superata la c.d. sanatoria giurisprudenziale, che riteneva sufficiente la conformità alla disciplina vigente al momento dell’istanza.

Il Fatto

Un imprenditore agricolo presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria per un immobile realizzato in luogo di un deposito di attrezzi assentito, oltre che per piscina, pergolato e pavimentazione esterna. A seguito di sopralluogo, la Polizia municipale accertava la realizzazione, senza titolo, di una costruzione a destinazione residenziale, con manufatti accessori e difformità rispetto a una SCIA; il Comune adottava ordinanza di demolizione e, dopo la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis legge n. 241/1990, rigettava la sanatoria.

La ragione del diniego era la carenza di capacità edificatoria del fondo al momento dell’abuso: la volumetria sarebbe divenuta congrua solo con l’accorpamento di un terreno adiacente acquistato con atto definitivo del 2019, quindi in epoca successiva. Il TAR Puglia respingeva il ricorso quanto all’edificio principale e lo accoglieva quanto agli abusi minori. L’imprenditore appellava, dolendosi tra l’altro del rilievo attribuito alla posizione di promissario acquirente anziché di proprietario.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina in via preliminare l’eccezione di tardività dell’impugnazione dell’ordinanza di demolizione, ritenendola irrilevante per assenza di censure sul punto. Rileva poi che il giudicato parziale formatosi sull’accoglimento relativo agli abusi minori, per mancato appello incidentale del Comune, rende irrituale la riproposizione dei motivi assorbiti.

Nel merito il Collegio conferma che la doppia conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001 costituisce presupposto indefettibile della sanatoria, con onere probatorio a carico dell’istante. Non è contestato che il terreno di proprietà all’epoca dell’edificazione fosse insufficiente a sorreggere il volume realizzato e che la volumetria sia divenuta congrua solo con l’accorpamento del fondo acquistato nel 2019.

La Corte ritiene non condivisibile la tesi dell’appellante secondo cui la cessione di cubatura sarebbe priva di oneri di forma e trascrizione. Il trasferimento dell’indice di fabbricabilità tra fondi incide sul godimento del diritto di proprietà del cedente e richiede un titolo con data certa, registrato e trascritto, per l’opponibilità ai terzi e all’Amministrazione. Il preliminare non registrato del 1999 non era idoneo a supportare l’istanza.

Il Collegio richiama il principio consolidato che legittima all’istanza chi ha la totale ed effettiva disponibilità del bene, citando Cons. Stato n. 7158 del 2023, Cons. Stato Sez. VI n. 845 del 2026 e il C.G.A. parere n. 435/2017. Respinge infine la censura sulla sanatoria giurisprudenziale, richiamando Cons. Stato Sez. II n. 1648 del 2025 e la Corte cost. n. 101 del 2013, che ha confermato la doppia conformità come principio fondamentale, precisando che il diverso regime dell’art. 36-bis riguarda solo parziali difformità e variazioni essenziali.

L’appello è conclusivamente infondato; le spese sono compensate in ragione della particolarità delle questioni.