Classamento catastale immobili D ed E: stima indiretta con costo di ricostruzione (Cass. civ. Sez. 5 n. 24619 del 12.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili a destinazione speciale o particolare, censiti nei gruppi D ed E, l’attribuzione della rendita catastale proposta dal contribuente con la procedura DOCFA avviene con stima diretta per ogni singola unità, realizzabile tanto con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, quanto con procedimento indiretto, basato sul valore del capitale fondiario. Nel procedimento indiretto il valore del capitale fondiario può essere determinato facendo riferimento al valore di mercato dell’immobile ovvero al costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari. I metodi di valutazione (reddituale, di mercato e di costo) non sono ordinati secondo una priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile, sicché l’Ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato senza incorrere in violazione delle norme in materia di estimo catastale.

Il Fatto

La controversia trae origine dall’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la proposta di classamento presentata dalla società contribuente tramite la procedura DOCFA, relativamente a un complesso immobiliare adibito a supermercato, censito nella categoria D. La Commissione tributaria provinciale di Milano aveva accolto il ricorso della società, e la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia aveva confermato la decisione, ritenendo illegittimo il criterio del costo di costruzione utilizzato dall’Ufficio in quanto avente carattere residuale rispetto al criterio di carattere principale fondato sull’indagine di mercato. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i due motivi di ricorso, ravvisandone la stretta connessione, e li ha ritenuti fondati. Con il primo motivo l’Agenzia aveva dedotto la violazione dell’art. 1, commi 21 e 22, legge n. 208/2015, mentre con il secondo era stata dedotta la violazione degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949, per avere i giudici di appello affermato che la stima deve essere necessariamente parametrata al valore di mercato degli immobili.

La Corte ha richiamato il quadro normativo di riferimento, ricordando che, per gli immobili a destinazione speciale, la rendita è determinata con stima diretta ai sensi dell’art. 10 r.d.l. n. 652/1939, la quale può avvenire con procedimento diretto, partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, oppure con procedimento indiretto, fondato sul valore del capitale fondiario. Nell’ambito del procedimento indiretto, la valutazione può essere imperniata sul valore di mercato dell’unità immobiliare ovvero sul costo di ricostruzione, con applicazione di un adeguato coefficiente di riduzione per i cespiti realizzati in epoca antecedente al biennio 1988-1989.

I giudici di legittimità hanno precisato che la circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, elevata a rango normativo dalla legge n. 190/2014, ha recepito il dettato legislativo, dal quale discende l’imperatività normativa del settore, con la conseguenza che l’utilizzo del criterio estimale non deriva dalla circolare in quanto tale ma dall’impianto normativo predisposto dal legislatore. La Corte ha inoltre evidenziato che i criteri tecnici per la determinazione della rendita con l’approccio del costo sono analiticamente fissati dall’allegato II alla citata circolare, con particolare riguardo al costo di produzione e al profitto normale del promotore immobiliare, rispondendo tale approccio all’esigenza di assicurare criteri perequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestione dell’immobile.

Quanto alla vicenda in esame, la Corte ha ritenuto non condivisibile l’assunto dei giudici di merito secondo cui la stima eseguita secondo il costo di costruzione avrebbe carattere residuale. I metodi di valutazione — reddituale, di mercato e di costo — sono infatti alternativi e non ordinati secondo una priorità gerarchica, dovendosi optare per l’uno o per l’altro in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile. Il canone di locazione, in particolare, costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale, sicché l’Ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato, per ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare.

La Corte ha pertanto accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e ha disposto il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo giudizio e per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.