Completamento in variante e ricalcolo del contributo di costruzione (TAR Emilia-Romagna n. 173 del 06.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il nuovo titolo edilizio che consente di ultimare opere non completate nel termine del titolo originario è assoggettato agli obblighi urbanistici e patrimoniali vigenti alla data del suo rilascio, incluso l’aggiornamento del contributo di costruzione, senza ultrattività della disciplina applicata al titolo decaduto. Il ricalcolo degli oneri già corrisposti per la prima concessione secondo i parametri sopravvenuti è legittimo quando le opere assentite con il secondo titolo comportino un mutamento di destinazione d’uso o una variazione essenziale del manufatto con passaggio a una categoria urbanistica funzionalmente autonoma e maggior carico urbanistico. In tal caso l’intervento, ancorché presentato come completamento in variante, è correttamente trattato come nuova costruzione ai fini del contributo. La determinazione degli oneri, correlata a una precisa disciplina normativa, non richiede puntuale motivazione quando l’Amministrazione si conformi a quei criteri. È esclusa ogni duplicazione quando dall’importo attualizzato venga scomputato quanto già versato dal precedente proprietario.

Il Fatto

La società ricorrente acquista nel 2014 una porzione immobiliare facente parte di un complesso edificato dal precedente proprietario in forza di concessione del 2000 e successive varianti. Le altre porzioni vengono ultimate e munite di agibilità parziale; il locale destinato a sala mostra resta allo stato grezzo, privo di tamponature, infissi e finiture.

Nel 2014 la società presenta due SCIA per completamento opere e variante, con cambio di destinazione da sala mostra a uffici. In accordo con l’Ufficio tecnico il contributo di costruzione viene calcolato come per le nuove costruzioni, detraendo quanto già versato all’atto dell’edificazione originaria. Ritenuta la somma in gran parte non dovuta, la società chiede al Comune la restituzione della differenza. Il diniego viene impugnato davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 15, comma 3, d.P.R. n. 380/2001: la realizzazione della parte non ultimata nel termine è subordinata a nuovo titolo per le opere ancora da eseguire, con eventuale ricalcolo del contributo di costruzione. Il nuovo titolo è assoggettato agli obblighi urbanistici e patrimoniali vigenti alla data del rilascio. È ragionevole, osserva il TAR, che per ciascun titolo gli oneri siano calcolati con i parametri allora vigenti, esclusa ogni ultrattività della disciplina del titolo originario decaduto.

Il primo argomento della ricorrente concerne la motivazione del diniego. Il TAR lo ritiene recessivo rispetto alla correttezza dei criteri applicati, richiamando l’indirizzo secondo cui la determinazione degli oneri si correla a una precisa disciplina normativa e i provvedimenti applicativi non richiedono puntuale motivazione quando si conformino a quei criteri (Consiglio di Stato, sez. V, n. 584 del 2001).

Nel merito il Collegio esclude la duplicazione: dalla relazione tecnica emerge che l’importo è stato determinato scomputando quanto versato dal precedente proprietario, sicché gli oneri dovuti equivalgono alla differenza economica rispetto al titolo del 2000.

La censura centrale riguarda la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione. Il TAR la ritiene infondata. La SCIA del 2014 non si è limitata al completamento dell’unità: ha modificato la destinazione d’uso, ha ridistribuito gli spazi interni per ricavarne uffici, ha chiuso la porta di collegamento con la porzione produttiva rendendo l’unità funzionalmente autonoma, ha realizzato un soppalco impiantistico, ha modificato gli accessi e delimitato l’area cortiliva. Tali opere documentano una trasformazione fisica e funzionale che configura una nuova configurazione rispetto al progetto originario.

Il TAR richiama la pronuncia invocata dalla stessa ricorrente (Consiglio di Stato, sez. IV, n. 2471 del 2021), secondo cui il ricalcolo è legittimo nella sola ipotesi di mutamento di destinazione o variazione essenziale con passaggio a categoria urbanistica funzionalmente autonoma, giustificandosi col maggior carico urbanistico. Nel caso concreto ricorrono entrambe le condizioni. Il ricorso è pertanto rigettato, con compensazione delle spese.