Il Comune non può sindacare la validità della delibera condominiale nel rilascio (Cons. Stato n. 3228 del 24.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In sede di verifica del titolo di disponibilità dell’immobile ai fini del titolo edilizio, il Comune non può sostituirsi al giudice ordinario sindacando nel merito la validità di una delibera condominiale assunta a maggioranza. L’amministrazione è tenuta a compiere le necessarie indagini istruttorie sulle contestazioni dei terzi, ma deve arrestarsi dinanzi a valutazioni squisitamente civilistiche quando il richiedente fornisca elementi prima facie attendibili. La qualificazione dell’intervento in termini di ristrutturazione edilizia, ove costituisca autonoma ragione ostativa rispetto al preavviso di rigetto, integra violazione dell’art. 10-bis legge n. 241 del 1990. Il diniego che introduce nel provvedimento definitivo un motivo di tipo urbanistico-edilizio non enunciato nella comunicazione dei motivi ostativi è illegittimo.

Il Fatto

Il ricorrente e altri soggetti impugnano le note con cui il Comune nega la possibilità di trasformare una porzione di immobile condominiale, destinata ad area comune e oggetto di comunione, in nuovo alloggio per il custode, sul presupposto della mancanza del consenso di tutti i comunisti al cambio di destinazione d’uso.

Il TAR dichiara inammissibile il ricorso principale, trattandosi di atto endoprocedimentale privo di efficacia lesiva, e respinge i motivi aggiunti. Ritiene, in particolare, che il Comune potesse accertare con rigore la legittimazione a presentare la s.c.i.a. e che la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia costituisse solo un corollario del rilievo sulla destinazione d’uso, non una nuova ragione ostativa. Propone appello la parte ricorrente.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello per genericità dei motivi, ravvisando critiche specifiche alle statuizioni di primo grado. Nel merito ritiene fondato il primo motivo.

Nel preavviso di rigetto il Comune aveva opposto una motivazione di tipo civilistico, fondata sul divieto contenuto nell’atto costitutivo della comunione. Nel diniego definitivo ha invece addotto una ragione di tipo urbanistico-edilizio, costituita dalla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e dall’aumento del carico urbanistico. La Corte esclude che si tratti di conseguenza delle osservazioni del privato, le quali non avevano mai investito tale profilo. La censura di violazione dell’art. 10-bis legge n. 241 del 1990 è quindi fondata.

Quanto ai restanti motivi, il Collegio ribadisce che il Comune ha l’obbligo di verificare il titolo di disponibilità sull’immobile, ma non quello di compiere complessi accertamenti ricostruttivi delle vicende dell’immobile, essendo il titolo rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi (Cons. Stato, sez. IV, n. 4084 del 2023; sez. IV n. 1827 del 2022). L’amministrazione deve svolgere le indagini necessarie sulle contestazioni, senza però sostituirsi a valutazioni squisitamente civilistiche, arrestandosi solo se il richiedente non offra elementi prima facie attendibili (Cons. Stato, sez. IV, n. 7997 del 2024; sez. VI n. 1563 del 2024).

Il TAR ha richiamato correttamente tali principi ma li ha male applicati. L’istruttoria comunale è sconfinata in una valutazione prettamente civilistica, sindacando la validità di una delibera assembleare assunta a maggioranza. La questione era già stata oggetto di contenzioso davanti al giudice civile, che con la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 289 del 2001 aveva interpretato la clausola dell’atto notarile recante il vincolo di destinazione dei beni comuni, ritenendo la destinazione ad alloggio del custode strumentale agli scopi della comunione.

Tale precedente, passato in giudicato e richiamato nelle osservazioni del privato rimaste senza riscontro, era di per sé idoneo a escludere il sindacato comunale. Il diniego è pertanto illegittimo; l’appello è accolto, la sentenza riformata e il provvedimento annullato, con compensazione delle spese per il doppio grado.