Condono edilizio 2003 inapplicabile alle nuove costruzioni non residenziali (Cons. Stato n. 2064 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio disciplinato dall’art. 32, comma 25, del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, si applica alle sole nuove costruzioni aventi destinazione residenziale. Per le opere con destinazione non residenziale la sanatoria resta ammessa esclusivamente per gli ampliamenti di strutture preesistenti entro i limiti di cubatura, non per le nuove costruzioni. Trattandosi di normativa eccezionale, ne è preclusa l’interpretazione analogica. Il diniego di sanatoria fondato su atto plurimotivato resiste all’impugnazione quando una sola delle ragioni giustificative risulti legittima. L’ordinanza di demolizione che consegue al legittimo rigetto della domanda di condono costituisce atto vincolato e non è affetta da invalidità derivata.

Il Fatto

I comproprietari di un manufatto adibito a deposito agricolo/artigianale, suddiviso in due unità immobiliari e ricadente nel perimetro del Consorzio A.S.I. di Salerno, avevano presentato nel 2004 due distinte istanze di condono edilizio ai sensi dell’art. 32 della legge n. 326/2003, essendo l’opera realizzata in assenza di titolo abilitativo. Nel 2022 il Comune rigettava entrambe le domande e, con successiva ordinanza, ingiungeva la demolizione delle opere abusive.

Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respingeva il ricorso, qualificando gli interventi come nuove costruzioni prive di destinazione residenziale e dunque non condonabili, con conseguente legittimità dell’ordine demolitorio per nesso di consequenzialità. Gli originari ricorrenti hanno proposto appello, deducendo l’erronea applicazione della norma e l’omessa acquisizione del parere consortile.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo centrale: la dedotta applicabilità dell’art. 32, comma 25, del d.l. n. 269/2003 anche alle nuove costruzioni non residenziali, sostenuta dagli appellanti sul richiamo a una circolare ministeriale del 2005. La Sezione richiama il costante insegnamento del Consiglio di Stato, fondato su interpretazione letterale, logica e sistematica della disposizione: la sanatoria si applica unicamente in presenza di nuove costruzioni con destinazione residenziale.

Il percorso argomentativo muove dal confronto con l’art. 39 della legge n. 724/1994, che non contemplava il requisito della residenzialità per le nuove costruzioni, mentre la norma del 2003 lo introduce espressamente. Ne deriva che, trattandosi di normativa eccezionale, è preclusa ogni estensione analogica. La condonabilità delle opere non residenziali resta circoscritta ai soli ampliamenti entro i limiti di cubatura, perché per tale ipotesi non opera il discrimine della destinazione.

La Corte richiama sul punto i precedenti Cons. Stato, Sez. VI, n. 6381 del 2012 e Cons. Stato, Sez. II, n. 3342 del 2021, oltre a Cons. Stato, Sez. VII, n. 9253 del 2025, secondo cui gli unici abusi non residenziali ammessi al condono sono gli ampliamenti di strutture preesistenti. Il primo motivo è quindi respinto. La circolare invocata dagli appellanti non è idonea a superare l’orientamento consolidato.

Quanto al secondo motivo, relativo all’omessa acquisizione del nulla osta del Consorzio A.S.I., il Collegio lo ritiene irrilevante: l’accertata improcedibilità della richiesta di condono per la preclusione sostanziale già affermata rende ininfluente il parere dell’ente consortile, quand’anche necessario.

Il terzo motivo, concernente le opere interne realizzate dopo la domanda di sanatoria, è giudicato infondato. In presenza di illeciti edilizi non sanati, gli interventi successivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione. Da ciò deriva il rigetto anche della censura di invalidità derivata dell’ordinanza demolitoria, atto vincolato e consequenziale alla legittimità del diniego. L’appello è respinto, con conferma della sentenza di primo grado e condanna degli appellanti alle spese del grado.