Condono edilizio su area vincolata: vietate nuove superfici e volumi (Cons. Stato n. 8202 del 22.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio avente ad oggetto opere realizzate su aree sottoposte a vincolo paesaggistico è ammesso nei soli limiti tassativamente individuati dalla legge. L’art. 32, comma 26, della legge n. 326/2003 e l’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale Lazio n. 12/2004 escludono la sanatoria per gli interventi che comportino nuova superficie e nuova volumetria. La natura relativa o assoluta del vincolo è irrilevante: anche il vincolo relativo preclude il condono quando l’opera genera nuovi volumi e superfici. Il silenzio-assenso non si forma se l’istanza difetta dei presupposti di legge, non essendo il decorso del tempo idoneo a sanare un abuso non condonabile. Il mutamento di destinazione d’uso incide sul valore paesaggistico tutelato e non integra opera minore.

Il Fatto

La società ricorrente acquistava all’asta fallimentare un compendio immobiliare in Roma, già oggetto di domanda di condono presentata dalla dante causa ai sensi della legge n. 326/2003. Le opere consistevano nell’ampliamento di un manufatto agricolo e nel cambio di destinazione d’uso da agricolo a commerciale. Con due determinazioni dirigenziali del 2 maggio 2013 Roma Capitale respingeva l’istanza, rilevando la presenza di vincoli paesaggistici sull’area e il superamento del limite di volumetria condonabile.

La società impugnava i dinieghi davanti al TAR Lazio, che riuniva i ricorsi e li dichiarava infondati. Proponeva quindi appello, deducendo violazione delle garanzie procedimentali, illegittimità del richiamo alla normativa regionale sopravvenuta, formazione del titolo per silenzio-assenso e illegittimità del computo unitario della volumetria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma il rigetto. Quanto alle garanzie partecipative, la sentenza di primo grado è condivisa laddove qualifica l’attività di condono come vincolata: l’eventuale vizio procedimentale non determina annullamento ai sensi dell’art. 21-octies della legge n. 241/1990, poiché il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso. Le osservazioni della società si limitavano a descrivere le opere e a invocare un ordine di servizio interno, atto privo di efficacia vincolante.

La Corte ribadisce che circolari e ordini di servizio sono atti interni alla pubblica amministrazione, meri ausili interpretativi che non possono porsi in contrasto con l’evidenza del dato normativo. Richiama Cass. pen., sez. III, n. 19330/2011 e Cons. Stato, sez. VI, n. 1090 del 2014, secondo cui la natura eccezionale del condono impone la rigorosa tassatività delle tipologie sanabili, senza integrazioni da fonti secondarie.

Quanto al silenzio-assenso, la Corte ritiene assorbente il difetto dei presupposti di astratta condonabilità per la presenza del vincolo paesaggistico. Il silenzio formatosi sul decorso dei termini, in presenza di vincoli, non equivale mai ad assenso, come affermato da Cons. Stato, sez. VI, n. 10189 del 2022 e da Cons. Stato, sez. VII, n. 7320 del 2025. Il decorso del tempo è mero coelemento costitutivo della fattispecie autorizzativa, che postula un’istanza conforme al modello legale.

Nel merito, l’ampliamento e il mutamento di destinazione d’uso integrano nuova superficie e nuova volumetria in zona vincolata. Non ricorrono le condizioni di sanabilità elaborate dalla giurisprudenza amministrativa: assenza di aumento di superficie, conformità urbanistica, previo parere dell’Autorità preposta. Il parere è superfluo quando l’opera non è condonabile, per ragioni di economicità dell’azione amministrativa.

La Corte esclude infine la separazione delle due domande di condono: la valutazione dell’abuso edilizio impone una visione complessiva e non atomistica dell’intervento, per evitare frammentazioni finalizzate all’elusione dei limiti della sanatoria. La consulenza tecnica di parte attestava un volume complessivo di 897,16 mc., eccedente ogni limite normativo. L’appello è respinto, con condanna alle spese.