Condono edilizio: la compatibilità paesaggistica si valuta sull’opera esistente, non sul progetto (Cons. Stato n. 7285 del 02.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In pendenza del procedimento di condono edilizio la valutazione di compatibilità paesaggistica deve afferire allo stato attuale dell’opera abusivamente realizzata e alle sue caratteristiche costruttive al momento della presentazione dell’istanza, non ai futuri interventi migliorativi prospettati dal proprietario. Il progetto di demolizione e ricostruzione non può essere esaminato ai fini del rilascio dell’autorizzazione paesaggistica inerente all’opera da condonare. In pendenza della domanda di condono è precluso all’interessato operare qualsiasi modifica all’assetto del bene, a prescindere dalla tipologia delle opere, se non mediante la procedura dell’art. 35, comma 14, della legge n. 47 del 1985. Il parere contrario della Soprintendenza è vincolante e non è sindacabile sotto il profilo della disparità di trattamento, atteso che l’eventuale sanatoria rilasciata ad altri sarebbe illegittima e inidonea a fungere da tertium comparationis.

Il Fatto

Il ricorrente, comproprietario di due manufatti prefabbricati adibiti a civile abitazione siti nel comune di Ascea, in zona ricompresa nel piano del Parco nazionale del Cilento, Vallo di Diano e Alburni, è subentrato nella titolarità dell’interesse alla definizione di un procedimento di condono avviato dal padre negli anni Ottanta. Nell’ambito di tale procedimento ha chiesto l’autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, allegando un progetto relativo agli interventi che intendeva realizzare.

Il Comune, ritenendo l’intervento compatibile con il paesaggio, ha trasmesso alla Soprintendenza una proposta di provvedimento favorevole, condivisa dalla commissione locale per il paesaggio. La Soprintendenza ha però espresso parere negativo, reputando i manufatti non suscettibili di inserimento nel contesto paesaggistico di riferimento e qualificando il progetto come intervento di nuova costruzione. Il Comune ha quindi adottato il diniego. Il TAR Campania ha respinto il ricorso e la parte ha appellato.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma l’impianto della sentenza di primo grado. Il punto di partenza è l’orientamento costante secondo cui il diniego di sanatoria, così come la pendenza del procedimento di condono, è incompatibile con l’adozione o la formazione di ulteriori titoli, anche taciti, relativi a modifiche strutturali dell’immobile. Gli interventi successivi, del resto, non conseguono alcuna legittimazione autonoma prima della positiva definizione della domanda e ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera cui ineriscono strutturalmente (cfr. Cons. Stato, sez. III, 27 aprile 2026, n. 3252).

Su questa base la Corte ribadisce che la presentazione dell’istanza di condono è finalizzata a ottenere la sanatoria del fabbricato nelle condizioni di fatto e con le caratteristiche costruttive in cui si trova al momento dell’istanza. Da un lato non rileva, ai fini della compatibilità paesaggistica, il proposito di futuri interventi migliorativi; dall’altro, in pendenza della domanda è precluso all’interessato modificare l’assetto del bene se non mediante la procedura dell’art. 35, comma 14, della legge n. 47 del 1985, che impone di notificare al Comune il proprio intendimento con prova della data certa dello stato dei lavori (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 28 febbraio 2023, n. 2045; id. 17 aprile 2023, n. 3873; sez. VI, 25 luglio 2023, n. 7243).

L’applicazione di tali coordinate al caso concreto esclude che il parere di compatibilità possa essere reso in relazione a un progetto di riqualificazione, peraltro di demolizione e ricostruzione: la valutazione deve afferire allo stato attuale dell’opera e non ai futuri interventi di adeguamento. Risulta perciò inconferente il richiamo al protocollo di intesa tra la Regione Campania e la Soprintendenza, antecedente all’evoluzione giurisprudenziale e comunque mero accordo tra amministrazioni sulle direttive tecniche per l’elaborazione del parere favorevole, ipotesi non ricorrente nella fattispecie (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 6 ottobre 2023, n. 8696).

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude la disparità di trattamento. La presenza di altri immobili abusivi in zona non rende legittima la costruzione priva di titolo, e il diverso trattamento riservato a interventi limitrofi non fonda alcuna aspettativa giuridicamente rilevante (cfr. Cons. Stato, sez. V, 23 aprile 2024, n. 3718). Se anche esistesse identità di situazioni, la sanatoria rilasciata ad altri dovrebbe considerarsi illegittima e quindi inidonea a fungere da tertium comparationis (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 28 aprile 2026, n. 3314).

Ne segue il rigetto dell’appello e l’inammissibilità, per la sua valenza meramente esplorativa, della richiesta istruttoria volta ad accertare l’eventuale rilascio di condoni nell’area di interesse. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.