Condono edilizio escluso se il fabbricato è abusivo per mancata demolizione (TAR Emilia-Romagna n. 902 del 28.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La condizione di demolizione di preesistenti manufatti, apposta in un titolo edilizio e funzionale al rispetto dei parametri urbanistici, costituisce condizione di efficacia del titolo stesso. La sua inosservanza rende abusivo il nuovo fabbricato, realizzato in totale difformità dal titolo abilitativo, e impedisce la sanatoria per ampliamento ai sensi dell’art. 33, commi 1 e 2, L.R. Emilia-Romagna n. 23/2004. Di ampliamento o ristrutturazione può parlarsi solo se esiste un organismo edilizio legittimo: se l’originario manufatto è abusivo, l’intervento ne produce uno diverso, senza possibilità di distinguere tra parte originaria e parte successiva.

Il Fatto

Il ricorrente ha presentato al Comune due domande di condono edilizio per opere abusive eseguite in un fabbricato residenziale, qualificate come ampliamento del piano seminterrato. Le istanze, acquisite nel 2004, riguardavano due distinte unità immobiliari.

Con due provvedimenti del gennaio 2019, preceduti da comunicazione di motivi ostativi ai sensi dell’art. 10-bis legge n. 241/1990, l’ufficio condono ha negato l’accoglimento. Motivo ostativo comune: la mancata demolizione di due manufatti preesistenti — un deposito e un manufatto abitativo — prevista nell’atto concessorio del 1994 quale condizione di efficacia. Il ricorrente ha impugnato i dinieghi con ricorso straordinario al Capo dello Stato, trasposto davanti al TAR per l’opposizione del Comune, deducendo eccesso di potere e violazione della disciplina del condono.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale affronta la questione centrale: stabilire se la demolizione dei due vecchi fabbricati, prevista nel titolo abilitativo, sia condizione di efficacia dello stesso o semplice obbligo accessorio. Il ricorrente sosteneva la seconda lettura, ritenendo perciò legittime le opere realizzate.

La risposta è netta. La demolizione risulta espressamente indicata nella premessa dell’atto concessorio, rilasciato per l’esecuzione di un nuovo fabbricato previa demolizione dell’esistente, secondo le previsioni urbanistiche della zona. La condizione era funzionale al rispetto dei parametri urbanistici richiesti dalla disciplina pro tempore. Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui è legittima la prassi di apporre condizioni a un titolo edilizio, purché previste dalla legge o rispondenti a rilevanti esigenze di interesse pubblico e non snaturanti il contenuto tipico del provvedimento (C.G.A.R.S. n. 70 del 2023; TAR Sicilia, Catania n. 222 del 2022).

Ne consegue che la mancata demolizione ha determinato il carattere abusivo del nuovo fabbricato, realizzato in totale difformità dal titolo del 1994, con conseguente impossibilità di sanatoria per ampliamento ai sensi dell’art. 33, commi 1 e 2, L.R. n. 23/2004. Il Tribunale osserva che di ampliamento o ristrutturazione può parlarsi solo quando esista un organismo edilizio legittimo da sottoporre a intervento: se l’originario manufatto è abusivo, il risultato è la trasformazione del manufatto abusivo in un manufatto abusivo diverso, senza distinguibilità tra parte originaria e parte successiva (TAR Lazio, Latina n. 39 del 2015).

Il Collegio richiama inoltre il principio per cui, se il Sindaco rilascia una licenza condizionata alla demolizione di preesistenti fabbricati e l’interessato inizia i lavori senza demolire né ottenere la relativa licenza, i lavori sono abusivi per omessa osservanza della condizione (Cons. Stato sez. V n. 77 del 1979).

Accertata l’infondatezza di questa doglianza, il Tribunale la considera assorbente. Per giurisprudenza pacifica, per sorreggere l’atto è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con assorbimento delle censure avverse agli altri capi del provvedimento (Cons. Stato sez. III n. 4601 del 2025; sez. VI n. 6114 del 2022). Il ricorso è respinto, con condanna del ricorrente alle spese in favore del Comune.