Condono edilizio, intervento unitario di demolizione e ricostruzione non sanabile (TAR Toscana n. 574 del 25.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio non ammette forme di sanatoria parziale: il concetto di costruzione va inteso in senso unitario e non è possibile scindere il manufatto in singole porzioni autonomamente sanabili. L’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento plani-volumetrico e mutamento di destinazione d’uso integra un nuovo organismo edilizio, che non rientra tra le opere suscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 2 della L.R.T. n. 53/2004. Il vincolo cimiteriale di inedificabilità assoluta, disciplinato dall’art. 338 del R.D. n. 1265/1934, preclude il rilascio della sanatoria ai sensi dell’art. 33 della legge n. 47/1985, senza necessità di alcuna valutazione di compatibilità concreta dell’opera.

Il Fatto

I ricorrenti acquistavano nel gennaio 2021 un fabbricato destinato a civile abitazione, con pertinenze, nel Comune di Firenze. Nel rogito la parte venditrice dichiarava la pendenza di due istanze di concessione edilizia in sanatoria, presentate ai sensi della legge n. 326/2003 e della L.R.T. n. 53/2004, aventi ad oggetto un annesso rurale pertinenziale e la presenza dell’immobile nella fascia di rispetto cimiteriale.

Il Comune, riunite le pratiche, adottava il diniego di condono n. 2626/2022, qualificando l’intervento come unitario e riconducibile a nuova edificazione per effetto di demolizione e ricostruzione del manufatto, con incremento di superficie e cambio d’uso, e rilevando il contrasto con il vincolo di inedificabilità. I ricorrenti impugnavano il provvedimento davanti al TAR Toscana.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare l’istanza di rinvio proposta dai ricorrenti, motivata dalla presentazione di una sanatoria ai sensi dell’art. 36 bis del d.P.R. n. 380/2001. Richiamato l’art. 73, comma 1 bis, c.p.a., secondo cui la cancellazione della causa dal ruolo su istanza di parte non è ammessa e il rinvio è disposto solo per casi eccezionali, il Tribunale osserva che la pendenza della nuova istanza non incide sull’esercizio del diritto di difesa né condiziona la decisione sul diniego impugnato. L’istanza è pertanto respinta, in applicazione del principio di ragionevole durata del processo.

Nel merito, il TAR rileva che il provvedimento impugnato è atto plurimotivato: è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse per sorreggerlo, con assorbimento delle censure relative alle altre. La qualificazione unitaria dell’intervento, per come emergente dalla ricostruzione istruttoria, regge autonomamente il diniego.

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono infondati. Dalla documentazione risulta che le due istanze condonistiche sono coeve e riguardano il medesimo manufatto; il computo complessivo della cubatura supera il limite di 100 metri cubi posto dall’art. 2, comma 2, della L.R.T. n. 53/2004. Il Collegio richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui non è configurabile una sanatoria parziale, perché la costruzione va considerata in modo unitario. Il diniego non poteva quindi essere superato dalla suddivisione in due pratiche distinte.

Infondato è anche il terzo motivo. L’immobile è stato dichiarato ultimato nel 2003 e ricade quindi nella fascia di rispetto di 200 metri, ripristinata dalla legge n. 166/2002 con la novella dell’art. 338 del R.D. n. 1265/1934. Il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui il vincolo cimiteriale è di inedificabilità assoluta, ha natura conformativa, si impone con efficacia diretta a prescindere dal recepimento negli strumenti urbanistici e preclude la sanatoria senza margini di valutazione discrezionale.

Il ricorso è quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese di lite.