Il condono edilizio non consente la riprogettazione in corso d’opera (Cons. Stato n. 1036 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia speciale non è disciplinata dai principi generali del procedimento amministrativo, ma da una normativa derogatoria che consente l’eccezionale sanatoria di abusi già realizzati, i quali restano congelati nella loro realtà storica. Ne consegue che il privato non può invocare il principio di collaborazione procedimentale di cui alla legge n. 241/1990 per riprogettare l’intervento in corso di esame, né l’amministrazione è tenuta a consentirlo. Ai fini del diniego è sufficiente che il provvedimento individui con precisione l’entità della violazione e il lato del fabbricato in cui essa si manifesta. L’ordine demolitorio che ne deriva deve tuttavia essere eseguito in modo ragionevolmente proporzionato ai soli profili effettivamente accertati, nel rispetto delle esigenze di conservazione e di sicurezza statica della preesistenza legittima.

Il Fatto

Un’impresa proponeva istanza di titolo abilitativo edilizio in sanatoria per un intervento realizzato su un opificio preesistente. Il dirigente del settore competente respingeva l’istanza con provvedimento dell’8 gennaio 2018, rilevando il mancato rispetto delle distanze tra pareti finestrate previste dall’art. 9, comma 2, del D.M. 1444/1968: circa 7 metri sul lato nord e 4,05 metri sul lato ovest. Il TAR Emilia-Romagna, con sentenza n. 738/2022, respingeva il ricorso e compensava le spese.

L’impresa appellava, contestando l’attribuzione di un’implicita ammissione della violazione, la qualificazione delle finestre come vedute, l’inversione dell’onere probatorio e il travisamento sui profili sismici, sostenendo che l’intervento non avesse realizzato un manufatto nuovo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo motivo osserva che il diniego è puntuale e dettagliato, perché individua l’entità della violazione e il lato del fabbricato interessato. Lo stesso appellante, prospettando di trasformare le finestre in luci o di rimuoverle, riconosce implicitamente l’irregolarità contestata.

Il passaggio centrale riguarda la pretesa di instaurare una dialettica procedimentale per mettere a punto un progetto conforme. La Corte riconosce che un simile approccio sarebbe coerente con il principio di collaborazione tra parte pubblica e privata sancito dalla legge n. 241/1990, ma esclude che possa applicarsi alla fattispecie, disciplinata da una normativa speciale che deroga alle previsioni vigenti per consentire la sanatoria eccezionale di abusi già compiuti e perciò congelati nella loro materiale realtà storica.

Sul versante sismico la Corte rileva che l’intervento non è stato meramente conservativo: non si è limitato alla sostituzione di elementi ammalorati o a un consolidamento della struttura esistente, ma ha inciso in modo significativo sull’utilizzo e sulla stabilità statica dell’organismo edilizio, modificato nelle more dell’esame della domanda. Ciò consente di prescindere dalla questione se sia stato realizzato un organismo nuovo.

Irrilevanti sono il sequestro e la successiva ordinanza di demolizione: non incidono sulla qualificazione dell’intervento già avviato né eliminano l’illegittimità dell’attività edilizia, valutabile su quanto effettivamente realizzato fino all’intervento pubblico. La Corte precisa però che l’ordine demolitorio trova base giuridica solo nella violazione delle distanze e nel dato formale della mancata verifica antisismica del manufatto in sopraelevazione, cosicché l’amministrazione deve consentirne un’esecuzione proporzionata ai profili accertati, tutelando la preesistenza legittima. Le spese sono compensate.