Condono edilizio, norme igienico-sanitarie inderogabili e ordine di demolizione (Cons. Stato n. 8534 del 03.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le disposizioni del D.M. 5 luglio 1975 sui requisiti minimi di abitabilità integrano normativa di rango primario in virtù del rinvio operato dall’art. 218 del R.D. n. 1265/1934 e sono inderogabili anche in sede di rilascio del certificato di abitabilità conseguente al condono edilizio. Il diniego della sanatoria straordinaria è pertanto legittimo ove il manufatto non rispetti la superficie minima abitativa. L’onere di provare l’epoca di realizzazione dell’opera, ai fini della sua sottrazione ratione temporis alla disciplina sopravvenuta, incombe sul privato interessato. L’ordine di demolizione di un immobile abusivo ha natura vincolata e non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse, neppure quando intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un fabbricato napoletano impugnava il provvedimento con cui il Comune di Napoli aveva negato il condono edilizio relativo a un’unità immobiliare realizzata su parte del terrazzo di copertura, ingiungendo la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi. Il diniego si fondava sull’insussistenza della superficie minima abitabile fissata dal D.M. 5 luglio 1975, nonché sull’autonomia funzionale del locale, adibito a casa vacanza e accatastato in categoria A14.

Il T.a.r. Campania, Sezione IV, respingeva il ricorso. Il privato proponeva appello, deducendo l’omessa pronuncia sull’inapplicabilità ratione temporis del D.M. del 1975, il difetto di motivazione e di istruttoria, l’illegittimità dell’ordine demolitorio per sproporzione e la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo motivo il Collegio rileva che il giudice di primo grado si era effettivamente pronunciato sulla questione dell’antecedenza del manufatto al 1975. La documentazione fotografica prodotta in appello, a prescindere dalla tardività del deposito ai sensi dell’art. 104, comma 2, c.p.a., è priva di attitudine probatoria per l’assenza di elementi dai quali inferire la collocazione temporale delle opere.

La Corte ribadisce che le prescrizioni del D.M. 5 luglio 1975 costituiscono normativa inderogabile, richiamando la recente pronuncia della Sezione VI n. 6080 del 2024. La disciplina eccezionale del condono non ammette interpretazioni estensive che incidano sul principio della tutela della salute. Il rilascio del certificato di abitabilità può avvenire in legittima deroga solo di norme regolamentari, non quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti primarie.

Quanto all’epoca di realizzazione, il Collegio richiama l’orientamento secondo cui l’onere della prova incombe sul privato, unico soggetto ad avere la disponibilità dei documenti. Le dichiarazioni sostitutive di atto notorio, secondo la giurisprudenza citata (Cons. Stato, Sez. IV, n. 6633 del 2024), sono inutilizzabili nel processo amministrativo e costituiscono al più un mero indizio. La nozione di pertinenza urbanistica è più restrittiva di quella civilistica: è esclusa per opere dotate di autonomia funzionale e di proprio valore di mercato.

Infondato è anche il motivo sulla proporzionalità. La natura vincolata del provvedimento demolitorio esclude la violazione del principio di proporzionalità e l’esigenza di motivazione rafforzata. La Corte richiama la sentenza dell’Adunanza plenaria n. 9 del 2017, secondo cui l’ordine di demolizione non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse neppure quando intervenga a distanza di tempo dall’abuso. La mancata comunicazione di avvio del procedimento è parimenti irrilevante, trattandosi di misura sanzionatoria di natura vincolata.