Condono edilizio e onere di prova sull’epoca di realizzazione dell’abuso (Cons. Stato n. 344 del 16.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, il richiedente la sanatoria che assuma l’ultimazione delle opere entro il termine previsto dalla legge ha l’onere di allegare e provare tale circostanza, non potendosi ritenere sufficiente una mera dichiarazione di parte. L’accertamento dell’Amministrazione che collochi la realizzazione dell’abuso in epoca successiva al termine di legge, se fondato su un’istruttoria articolata – rilievi fotografici aerei, sopralluoghi congiunti e sommarie informazioni testimoniane – e non adeguatamente smentito, integra un valido presupposto del rigetto dell’istanza di sanatoria. Non sussiste difetto di istruttoria o violazione del principio tempus regit actum quando l’Ufficio procedente recepisca le risultanze di procedimenti connessi, in un approccio collaborativo tra gli uffici dell’ente. L’omessa menzione delle opere abusive nel contratto di trasferimento dell’immobile costituisce indice sintomatico della loro inesistenza a quella data.

Il Fatto

Le appellanti, nuda proprietaria e usufruttuaria di un’immobile in Roma, erano subentrate nella proprietà per atto di compravendita del 2003. La precedente titolare aveva presentato nel 1986 un’istanza di sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 e, nel 2004, una seconda istanza ai sensi della legge n. 326/2003, avente ad oggetto ulteriori verande in alluminio e vetro realizzate sul terrazzo perimetrale.

Roma Capitale respingeva la seconda domanda, accertando che le opere non esistevano alla data del volo fotografico del 28 agosto 2004 e risultavano quindi realizzate oltre i termini di condonabilità. Il TAR Lazio, con sentenza n. 4672/2022, respingeva il ricorso, valorizzando i rilievi fotografici e l’assenza di riferimenti alle verande nel contratto di compravendita. Le proprietarie hanno proposto appello, deducendo l’ultimazione delle opere nel giugno 2002 e i vizi di istruttoria e di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo contesta l’accertamento sull’epoca di realizzazione. Il Consiglio di Stato ritiene la censura infondata: l’assunto dell’ultimazione nel 2002 resta una mera allegazione di parte, priva di riscontri obiettivi. Le fotografie aeree eseguite su incarico del Comune al 28 agosto 2004 dimostrano l’inesistenza delle verande a quella data, così escludendo la loro ultimazione nel giugno 2002.

La Sezione sottolinea la completezza dell’istruttoria comunale, che ha incrociato rilievi fotografici aerei, sopralluoghi congiunti con personale della Procura della Repubblica e sommarie informazioni testimoniali assunte dal professionista incaricato e dal materiale esecutore delle opere, entrambi concordi nel collocarne la realizzazione nel 2004. Né vale obiettare che le verande fossero state rimosse, poiché anche tale circostanza è rimasta sfornita di prova. L’applicazione della legge n. 326/2003 e della legge regionale Lazio n. 12/2004 risulta quindi corretta.

Il secondo motivo lamenta il difetto di istruttoria, il travisamento dei fatti e la violazione del tempus regit actum, per essere il provvedimento adottato sulla sola base di valutazioni altrui. La doglianza non è accolta: il provvedimento poggia su elementi probatori già acquisiti e il procedimento di condono ha legittimamente recepito le risultanze dei connessi procedimenti di accertamento dell’abuso, in un approccio collaborativo e sinergico tra gli uffici dell’ente.

Quanto all’omessa menzione delle opere nel contratto di compravendita, il Collegio ne conferma il valore indiziario: venditore e acquirente hanno interesse a rappresentare le difformità urbanistico-edilizie, che potrebbero incidere sulla validità del contratto o fondare pretese risarcitorie. L’omissione, pertanto, non è elemento neutro. L’appello è respinto, con condanna delle appellanti alle spese di lite liquidate in euro 4.000,00 oltre accessori.