Condono edilizio, prova dell’ultimazione delle opere e onere del privato (C.G.A.R.S. n. 337 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio l’onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell’immobile abusivo grava sul privato istante, in applicazione del principio di vicinanza della prova desumibile dagli artt. 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ. L’ultimazione dei lavori rilevante ai fini della sanatoria corrisponde all’esecuzione del rustico, che presuppone il completamento delle tompagnature esterne, idonee a isolare l’immobile dalle intemperie e a configurarlo nella sua fondamentale volumetria. Il silenzio-assenso non si perfeziona per il solo decorso del tempo, ma presuppone la sussistenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi di legge, tra cui, in posizione centrale, la prova del requisito temporale di ultimazione. La mancata comunicazione del preavviso di rigetto non determina l’annullabilità del provvedimento vincolato quando, in sede di riedizione del potere, la decisione non potrebbe essere diversa.

Il Fatto

L’appellante impugna la sentenza con cui il TAR Sicilia ha respinto il ricorso avverso il provvedimento con cui il Comune ha negato l’istanza di condono edilizio, presentata nel 1995 ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994, relativa a un immobile realizzato con una elevazione fuori terra. Il diniego si fonda sul rilievo che l’abuso non era stato ultimato entro il 31 dicembre 1993, come accertato in sede penale sulla base di un sopralluogo della Polizia municipale.

Il primo giudice ha reputato dirimente l’accertamento penale sull’insussistenza del presupposto temporale, per essere il manufatto privo, a quella data, del muro di tompagnamento su un lato. L’appellante contesta tale statuizione, sostenendo che l’opera dovesse ritenersi ultimata per essere realizzati il rustico e la copertura, e che la parte mancante fosse destinata a un serramento, non a una chiusura muraria. Il Comune non si è costituito in appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce anzitutto il riparto dell’onere probatorio. La regola è che solo la deduzione, da parte del privato, di concreti elementi di fatto sull’epoca dell’abuso trasferisce all’amministrazione l’onere della prova contraria, secondo il generale principio degli artt. 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ. Il criterio della vicinanza della prova si giustifica perché solo l’interessato può fornire elementi idonei a radicare la ragionevole certezza della sanabilità dell’opera.

La Corte ammette un temperamento del rigoroso onere, improntato a ragionevolezza, quando il privato alleghi elementi rilevanti e l’amministrazione non li abbia debitamente esaminati o residuino incertezze. In tal caso è consentito il ricorso alla prova per presunzioni, sulla base di fatti notori o massime di comune esperienza. Nella specie, tuttavia, l’appello è infondato, perché nessuno degli argomenti spesi dall’appellante raggiunge tale soglia.

Quanto all’ultimazione dei lavori, il Collegio ribadisce che essa coincide con l’esecuzione del rustico, comprensiva delle tompagnature esterne, che determinano l’isolamento dalle intemperie e configurano l’opera nella sua fondamentale volumetria. Alla data del sopralluogo, successiva alla scadenza del termine di legge, l’immobile non era isolato né configurato in tale volumetria. Non convince la distinzione tra opere murarie e montaggio di un serramento, non essendo escluso che la seconda operazione non necessitasse delle prime.

La comprova dell’intendimento originario della proprietaria viene affidata a un progetto datato 7 giugno 2019, dunque privo di riscontro temporale, a valutazioni soggettive sull’utilizzo del volume, alla mancata presentazione dell’istanza di terzo condono e alla successiva collocazione del serramento dopo il dissequestro: elementi tutti inidonei. Il sequestro penale non può giustificare il mancato completamento, essendo intervenuto il 28 aprile 1994, quando il termine era già scaduto.

Il secondo motivo è respinto perché l’omessa pronuncia non configura error in procedendo e il giudice di appello può integrare la motivazione o decidere nel merito. Quanto al silenzio-assenso, esso non si perfeziona per il solo decorso del tempo, ma presuppone la prova dell’ultimazione delle opere alla data di legge, emergente dall’istanza in modo rigoroso e univoco. Il terzo motivo cade perché, in caso di atto vincolato, la lettura coordinata degli artt. 10-bis e 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990 esclude l’annullabilità per il vizio formale della mancata comunicazione dei motivi ostativi, quando la decisione non potrebbe essere diversa.