Condono edilizio e prova dell’ultimazione: tamponature assenti escludono il completamento funzionale (Cons. Stato n. 5216 del 16.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, l’onere di provare che l’opera abusiva è stata ultimata entro il termine previsto dalla legge grava su chi invoca il beneficio, non potendo l’amministrazione comunale accertare la situazione edilizia dell’intero territorio alla data rilevante. Il concetto di completamento funzionale richiede che il manufatto abbia acquisito caratteristiche oggettivamente e univocamente idonee alla nuova destinazione d’uso, salve le sole finiture. L’assenza delle tamponature esterne preclude alla radice la fruizione residenziale dell’immobile, che non può dirsi completato ai fini della sanatoria. L’esito assolutorio del processo penale non vincola il giudice amministrativo, stante il principio di autonomia tra giurisdizioni, tanto più quando il Comune non si sia costituito parte civile.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile sito in un Comune campano, assentito con concessione edilizia per opifici industriali, realizzava nel corso dei lavori tre unità abitative con mutamento della destinazione d’uso e in assenza di titolo. Nel dicembre 2004 presentava tre istanze di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003. Il Comune rilasciava i titoli in sanatoria nel 2014, ma l’anno successivo ne disponeva l’annullamento in autotutela, rilevando che i lavori non erano stati ultimati entro il termine utile, che gli importi per oblazione e oneri erano inesatti e che mancavano perizia giurata e idoneità statica.

Il ricorso avverso il provvedimento di autotutela veniva respinto dal TAR Campania, che valorizzava il verbale di sopralluogo della polizia municipale, dal quale risultava non ancora realizzato il cambio di destinazione. Il proprietario appellava, invocando l’esito assolutorio del processo penale e le dichiarazioni testimoniali raccolte in quella sede, dalle quali emergerebbe il completamento dell’unità abitativa entro il tempo utile.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato dichiara anzitutto non determinante l’esito del processo penale. Il Comune non era parte di quel giudizio e opera il principio di autonomia tra giurisdizione penale e amministrativa: il giudicato penale non vincola l’amministrazione nell’accertamento dei fatti rilevanti in materia di vigilanza edilizia, né la sentenza di assoluzione condiziona il giudizio amministrativo, soprattutto quando manca la costituzione di parte civile (richiamata Cons. St., Sez. VI, n. 1350 del 2021).

Nel merito, la Corte ricostruisce la nozione di edificio ultimato ai sensi dell’art. 31, comma 3, legge n. 47/1985, che richiede l’esecuzione del rustico e il completamento della copertura, ovvero, per le opere interne, il completamento funzionale. Quanto agli immobili destinati a residenza, il completamento funzionale implica uno stato di avanzamento tale da consentirne potenzialmente la fruizione abitativa, salve le sole finiture: l’organismo edilizio deve avere forma stabile nella consistenza planivolumetrica e una riconoscibile identità funzionale che ne connoti con chiarezza la destinazione (richiamate Cons. St., Sez. IV, n. 393 del 2009 e Cons. St., Sez. VI, n. 1190 del 2019).

Su chi chiede il condono grava poi l’onere della prova circa l’epoca di realizzazione dell’opera. La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà non assurge a prova, neppure presuntiva, sull’epoca dell’abuso (richiamate Cons. Stato n. 2949/2012, n. 772/2010, n. 6548/2008 e Cons. St., Sez. VI, n. 4075 del 2013).

Applicando tali principi, l’appellante non ha provato con elementi oggettivi e univoci il completamento dell’immobile. Le dichiarazioni dei testimoni del processo penale non valgono come prova, occorrendo un riscontro concreto e obiettivo. Il verbale di sopralluogo del settembre 2003 attesta che a quella data, successiva al termine utile, l’edificio era a grezzo, privo di tamponature e allo stato di solo scheletro. L’appellante non ha contestato nel merito tale accertamento e ha confermato che i fabbricati erano esternamente privi di tamponature: circostanza che esclude il completamento funzionale entro la data utile.

La conferma dell’illegittimità del condono, a prescindere dagli altri profili di invalidità, è sufficiente a sorreggere l’atto: in presenza di una pluralità di ragioni autonome basta che una sola le regga, mentre le censure sugli altri motivi restano carenti di interesse (richiamata Cons. St., Sez. IV, n. 1769 del 2015). L’appello è quindi respinto, con compensazione delle spese.