Condono edilizio, trasformazioni ammesse oltre il restauro conservativo (TAR Toscana n. 1758 del 17.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli immobili oggetto di condono edilizio non sono assoggettati al solo restauro conservativo. La sanatoria straordinaria non elide in toto l’illiceità edilizia e opera sul piano delle sanzioni penali e della preclusione delle misure amministrative, ma consente il diritto di conservazione e una limitata gestione del patrimonio legittimato ex post. Entro tale perimetro sono ammesse anche la ristrutturazione edilizia, la demolizione e ricostruzione senza incremento volumetrico e il mutamento di destinazione d’uso, se consentito dallo strumento urbanistico. Restano esclusi gli incrementi volumetrici e gli interventi che determinano un radicale sconvolgimento dell’assetto planivolumetrico, dando luogo a un organismo edilizio completamente diverso per sagoma e distribuzione dei volumi.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un compendio immobiliare in Firenze, composto da un immobile residenziale e da un annesso interessati in passato da provvedimenti di condono. Ottenuta l’autorizzazione paesaggistica, presenta al Comune un’istanza di permesso di costruire per un intervento demoricostruttivo senza incremento volumetrico, comprensivo della realizzazione di una piscina.

Nel corso del procedimento il Comune non formula obiezioni. Poi, senza preavviso di rigetto, archivia la pratica sull’assunto che sugli immobili condonati sarebbero ammissibili solo interventi di restauro conservativo. La ricorrente impugna l’archiviazione davanti al TAR Toscana, deducendo l’insussistenza di tale limite nel diritto positivo e il contrasto con l’art. 9 bis del d.P.R. n. 380/2001.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riconosce che la questione dei limiti di trasformazione degli immobili condonati è oggetto di contrastanti orientamenti della giurisprudenza amministrativa e costituzionale e che manca allo stato una soluzione univoca condivisa dalle corti superiori. La risposta non è tuttavia rinvenibile nel solo testo dell’art. 9 bis del d.P.R. n. 380/2001, che va letto in combinato disposto con la normativa sui titoli di legittimazione diversi dal permesso preventivo.

Per gli atti di condono i riferimenti sono l’art. 31 della legge n. 47/1985, l’art. 39 della legge n. 724/1994 e l’art. 32 del d.l. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003. La Corte costituzionale, anche con la recente Corte cost. n. 86 del 2026, ha qualificato tale complesso come misure extra ordinem destinate a operare una tantum, che non elidono in toto la situazione di illiceità edilizia e operano sul piano delle sanzioni penali e della sanatoria, con portata limitata alla preclusione delle misure amministrative e al diritto di conservazione e limitata gestione del patrimonio legittimato ex post.

Tale regola ha, secondo la Consulta, valore di principio generale dell’ordinamento: vincola il potere legislativo delle regioni, anche a statuto speciale, e può essere derogata solo da una legge statale di pari portata, non dalla legislazione settoriale che incida per esigenze specifiche su singoli ambiti, come quella sulla rigenerazione urbana.

Da ciò il Collegio trae la conseguenza che gli interventi ammessi non si esauriscono nella manutenzione e nel restauro. La Corte costituzionale ha incluso tra le trasformazioni ammissibili la ristrutturazione edilizia finalizzata alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della funzionalità. Poiché la ristrutturazione non è intervento meramente conservativo, le finalità indicate vanno intese in senso ampio: comprendono le trasformazioni dirette a conservare la struttura del bene anche mediante demolizione e ricostruzione e quelle dirette a ricontestualizzarne la funzione mediante il mutamento di destinazione d’uso, se ammesso dallo strumento urbanistico.

Sono per converso esclusi gli interventi che eccedono la gestione, sia pur avanzata, del patrimonio condonato: gli incrementi volumetrici, che moltiplicherebbero gli effetti negativi dell’abuso originario (Corte cost. 24/2022), e il radicale sconvolgimento dell’assetto planivolumetrico legittimato dal condono, con creazione di un organismo diverso per sagoma e distribuzione dei volumi (Corte cost. 238/2000).

Il Comune ha quindi errato nel presupporre il limite del solo restauro conservativo, senza verificare in concreto la compatibilità del progetto con i più ampi limiti disegnati dalla giurisprudenza costituzionale. Il primo motivo è accolto e il provvedimento annullato. Respinte le censure su legittimo affidamento, non ingenerato da comportamenti silenti né dal rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, e sulla violazione dell’art. 10 bis della legge n. 241/1990, che non può da sola comportare l’annullamento di atti vincolati ai sensi dell’art. 21 octies. Spese compensate.