Condono edilizio, ultimazione dell’opera e necessità della tamponatura perimetrale (Cons. Stato n. 48 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del rilascio del condono edilizio, l’ultimazione dell’opera va accertata secondo il criterio strutturale quando si tratti di nuova costruzione. Essa coincide con l’esecuzione del c.d. rustico, da intendersi come muratura priva di rifinitura ma completa delle tamponature perimetrali e della copertura. Lo scheletro privo di chiusure laterali non definisce con esattezza la volumetria da sanare e non integra il requisito. L’onere della prova sull’epoca di realizzazione anteriore al termine di legge grava sul privato richiedente. La circolare ministeriale che richiama la necessità di tutte le opere idonee a definire la volumetria non ha valore normativo, ma conferma l’interpretazione della disciplina legislativa.

Il Fatto

I proprietari di un terreno in Napoli hanno impugnato il provvedimento con cui il Comune ha rigettato quattro istanze di condono edilizio e ordinato la demolizione delle opere. La prima istanza riguardava un locale deposito in muratura di tufo, poi demolito e sostituito da un organismo edilizio diverso; le successive riguardavano un manufatto residenziale con piani ulteriori. L’amministrazione ha rilevato che, alla data del 31 marzo 2003, le opere non erano volumetricamente definite: il primo piano non era completamente tamponato e il secondo era al vento.

Il TAR Campania ha rigettato il ricorso per mancata prova della data di ultimazione delle opere e per assenza di motivi specifici sull’ordine di demolizione. I ricorrenti hanno proposto appello, deducendo la violazione delle norme sul condono e il travisamento dei fatti, sostenendo che i sopralluoghi del 2004-2005 avevano accertato solo l’assenza di opere di completamento, irrilevante ove lo scheletro fosse già idoneo a definire la volumetria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato richiama anzitutto la regola sull’onere probatorio: spetta al privato dimostrare che l’opera è stata realizzata prima del termine fissato dalla legge per il condono (Cons. Stato, Sez. VII, n. 909 del 2024). Richiama poi l’art. 31, comma 2, legge n. 47 del 1985, che prevede due criteri alternativi per verificare l’ultimazione: quello strutturale, per le nuove costruzioni, e quello funzionale, per le opere interne o i manufatti con destinazione diversa da quella residenziale (Cons. Stato, Sez. VI, n. 1826 del 2023).

Poiché le stesse appellanti qualificano il manufatto come nuova costruzione, si applica il criterio strutturale. Esso esige l’esecuzione a rustico dell’opera, completa della muratura esterna e della copertura, cioè di tutti gli elementi necessari a definire con esattezza la volumetria. La Corte richiama sul punto Cons. Stato, Sez. II, n. 3869 del 2019 e Cons. Stato, Sez. II, n. 2615 del 2020, secondo cui le pareti esterne non possono considerarsi mere rifiniture.

La tesi delle appellanti, che riteneva sufficiente lo scheletro con copertura e la possibilità di realizzare le chiusure laterali successivamente, non è condivisa. Nemmeno la circolare ministeriale invocata giova alla loro posizione: il punto richiamato richiede che l’edificio sia completato nelle parti strutturali, inclusa la copertura, e sia idoneo a definire la volumetria da sanare. Il criterio desumibile è proprio quello della necessità della tamponatura, a prescindere dal valore normativo della circolare.

La Corte esclude anche il rilievo dell’art. 43, comma 5, legge n. 47 del 1985, che riguarda le opere il cui completamento sia stato interrotto da un provvedimento amministrativo o giurisdizionale. Quanto all’art. 3, comma 2, lett. b), legge regionale Campania n. 10 del 2004, la norma conferma la necessità della muratura perimetrale, strumentale alla separazione tra interno ed esterno. L’appello è pertanto rigettato, con condanna alle spese e conferma dell’ordine di demolizione.