Condono edilizio e vincoli: diniego vincolato e affidamento non tutelabile (Cons. Stato n. 3294 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di terzo condono edilizio, una volta accertata dall’amministrazione l’esistenza dei vincoli ostativi di cui all’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, il diniego della domanda di sanatoria costituisce determinazione vincolata, che non ammette comparazione tra interesse pubblico e privato. Non è pertanto configurabile alcun affidamento tutelabile dell’acquirente all’asta giudiziaria sull’esito favorevole della domanda, neppure a fronte di una perizia che non abbia rilevato i vincoli, ove il mandato del consulente non li comprendesse. L’accertata esistenza del vincolo rende superfluo il parere dell’autorità preposta, non essendo il rigetto condizionato al suo rilascio. Le opere pertinenziali seguono il regime dell’immobile principale e, qualificate come abusi maggiori, restano insanabili anche se di modeste dimensioni.

Il Fatto

La società appellante aveva acquistato nel 2017 all’asta giudiziaria un compendio immobiliare in Roma, costituito da un’unità abitativa e da manufatti pertinenziali insistente su un’area urbana. Tutti gli immobili erano stati realizzati in assenza di titolo edilizio e la precedente proprietà aveva presentato nel 2004 altrettante domande di condono ai sensi dell’art. 32, commi 26 e seguenti, del decreto-legge n. 269/2003. Della pendenza delle istanze si dava atto nella perizia di stima della procedura esecutiva.

Dopo l’acquisto la società sollecitava la definizione delle domande e agiva vittoriosamente contro il silenzio-rifiuto. In esecuzione del giudicato Roma Capitale respingeva le istanze, ravvisando il carattere automaticamente ostativo dei vincoli insistenti sull’area: le norme del P.R.G. Falde Idriche e il P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TLa/6. I dinieghi venivano impugnati davanti al TAR Lazio, che respingeva i ricorsi riuniti. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge integralmente il gravame. Il nucleo dell’appello poggia sull’assunto che, se i vincoli fossero realmente esistiti, la perizia disposta in sede esecutiva li avrebbe rilevati. La sentenza di primo grado aveva già confutato analiticamente tale impostazione, evidenziando i limiti del mandato conferito al consulente, circoscritto ai vincoli artistici, storici, alberghieri e di inalienabilità. L’appello non censura in modo specifico tali passaggi, come richiesto dall’art. 101, comma 1, cod. proc. amm., e comunque non li scalfisce.

La Corte qualifica la prospettazione come apodittica: pretendere di contestare l’istruttoria comunale sulla base del silenzio della perizia è argomento insufficiente a far emergere errori dell’amministrazione. Ne consegue la conferma della legittimità dei dinieghi.

Quanto all’affidamento, il Consiglio di Stato esclude che rispetto a domande di condono pendenti possa configurarsi una posizione tutelabile, pur in presenza di una perizia attestante l’inesistenza di vincoli, quando questi siano emersi dagli accertamenti degli uffici competenti. Il Collegio aggiunge un rilievo di ordine sistematico: l’eventuale affidamento non potrebbe costituire ragione di invalidità del provvedimento, ma al più fondare una pretesa risarcitoria verso chi lo ha ingenerato. Accertati i vincoli, il diniego resta determinazione vincolata, come affermato dalla costante giurisprudenza amministrativa richiamata (tra le altre, Cons. Stato, II, n. 497 del 2026 e IV, n. 2221 del 2026).

La medesima circostanza comporta il rigetto della censura sulla mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta al vincolo: ove il rigetto sia vincolato, il parere non è condizione di legittimità del diniego (Cons. Stato, VI, n. 851 del 2026).

Infine, le censure sugli immobili pertinenziali sono respinte. È pacifica la loro natura di abusi maggiori ai sensi dell’allegato 1 al decreto-legge n. 269/2003, quand’anche di dimensioni modeste, con conseguente impedimento alla sanatoria non diversamente dall’immobile principale. L’appello è respinto con conferma della sentenza; le spese sono compensate in ragione dell’estraneità della società agli abusi originari.