Volumetria dell’abuso edilizio valutata globalmente a prescindere dai proprietari (Cons. Stato n. 6497 del 11.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’individuazione del regime applicabile all’abuso edilizio nell’ambito della disciplina del c.d. terzo condono, la consistenza dell’opera deve essere valutata in modo globale e oggettivo, prescindendo dal profilo dominicale e dal frazionamento in unità immobiliari riferibili a proprietari diversi. L’apprezzamento atomistico dei singoli interventi non consente di comprendere l’impatto effettivo complessivo dell’opera sull’assetto del territorio. Il limite volumetrico stabilito dalla legge n. 326/2003 e dalla normativa regionale non è eludibile mediante la presentazione di distinte domande di sanatoria, che impongono invece una valutazione complessiva della sanabilità riferita al medesimo immobile. La presenza di vincoli paesaggistici e idrogeologici, indipendentemente dal loro carattere assoluto o relativo, preclude la sanatoria degli abusi maggiori realizzati in area vincolata.

Il Fatto

Alcuni proprietari presentavano a Roma Capitale distinte domande di condono aventi ad oggetto singole unità immobiliari facenti parte di un unico edificio abusivo, realizzato in area vincolata e con volume complessivo pari a 1920 mc. Il Comune respingeva le istanze, rilevando il superamento dei limiti volumetrici e la presenza di vincoli paesaggistici e idrogeologici sull’area.

Il T.A.R. del Lazio, con sentenza n. 4971/2024, respingeva il ricorso proposto dagli interessati per l’annullamento dei dinieghi. Avverso tale pronuncia gli stessi proponevano appello, contestando la valutazione unitaria della volumetria e l’automatica insanabilità delle opere in zona vincolata. Roma Capitale si costituiva per resistere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il primo motivo, con cui gli appellanti sostengono che la volumetria avrebbe dovuto essere verificata con riferimento a ciascuna singola domanda, poiché le istanze provenivano da proprietari diversi per porzioni autonome, in applicazione dei principi affermati dalla Corte costituzionale n. 302 del 1996. La tesi non è accolta.

Il Consiglio di Stato osserva che la valutazione della consistenza dell’abuso ai fini dell’individuazione del suo regime prescinde del tutto dal profilo dominicale. Richiamando la sentenza n. 6235 del 2021 e la sez. II n. 3164 del 2020, rileva che in presenza di una pluralità di opere va compiuto un apprezzamento globale, poiché la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne l’impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi non vanno quindi considerati in maniera frazionata.

La questione attiene a un dato oggettivo, non soggettivo: l’identificazione delle caratteristiche strutturali dell’immobile abusivo, ricondotta alla c.d. attività conoscitiva dell’amministrazione. Tale operazione deve avere riguardo all’opera nel suo insieme, in ragione dell’impatto sul territorio e delle conseguenze urbanistiche, che prescindono dalla divisione in unità riconducibili a proprietari diversi.

Un ulteriore elemento rafforza la legittimità dell’operato comunale. L’invocato frazionamento è contraddetto dal fatto che plurime richieste di condono sono state presentate dai proprietari delle singole unità, dando luogo a una valutazione inevitabilmente complessiva della sanabilità. L’eventuale accoglimento delle istanze comporterebbe la sanatoria dell’intero immobile, in contrasto con i limiti di legge. Il rigetto del primo motivo preclude in radice il bene della vita rivendicato.

Gli ulteriori motivi sono comunque infondati. Quanto alla necessità del parere dell’autorità preposta al vincolo, la distinzione tra inedificabilità assoluta e relativa è irrilevante: come chiarito dalla sentenza n. 9963 del 2024, l’art. 32, commi 26, lett. a), e 27, lett. d), del decreto-legge n. 269/2003 non consente la sanatoria degli abusi maggiori realizzati su immobili vincolati, a prescindere dal carattere del vincolo. Le censure procedimentali e motivazionali sono parimenti infondate: accertata l’esistenza di vincoli sull’area, il diniego di condono costituiva determinazione vincolata, come riaffermato dalla sentenza n. 3294 del 2026.