Condono edilizio volume valutato globalmente non per singole unità (Cons. Stato n. 6498 dell’11.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della verifica del limite volumetrico previsto dalla disciplina del terzo condono edilizio, la consistenza dell’abuso si accerta in modo oggettivo e unitario, avendo riguardo all’opera nel suo insieme e all’impatto effettivo prodotto sul territorio. La valutazione prescinde dal profilo dominicale e dalla divisione in unità immobiliari riconducibili a proprietari diversi. L’attività conoscitiva dell’amministrazione deve considerare le caratteristiche strutturali, e non formali, dell’immobile abusivo, poiché la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne l’incidenza complessiva. Nel terzo condono, inoltre, la valutazione è inevitabilmente complessiva quando plurime istanze siano state presentate dai proprietari delle singole unità riferibili al medesimo immobile. La realizzazione di nuovi volumi e superfici in area vincolata è estranea all’ambito applicativo della disciplina, a prescindere dal carattere assoluto o relativo del vincolo.

Il Fatto

Una proprietaria presentava istanza di condono per la sanatoria di un’abuso edilizio costituito da un’unità immobiliare, parte di un più ampio edificio abusivo composto da plurime unità, realizzato in area vincolata con volume complessivo superiore a 1.920 mc. Per il medesimo edificio erano state inoltrate distinte istanze di sanatoria, ciascuna riferita alle singole unità immobiliari.

Roma Capitale respingeva l’istanza e il TAR Lazio, con sentenza n. 4983/2024, rigettava il ricorso. La proprietaria proponeva appello, sostenendo che la volumetria andava verificata con riferimento a ciascuna singola domanda, poiché le istanze erano state presentate da proprietari diversi per porzioni autonome.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene infondato il primo motivo di gravame. La valutazione della consistenza dell’abuso, ai fini dell’individuazione del suo regime, prescinde del tutto dal profilo dominicale. Secondo un indirizzo pacifico, richiamato nella sentenza n. 6235/2021, al fine di valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio composto da una pluralità di opere va compiuto un apprezzamento globale, poiché la considerazione frazionata dei singoli interventi non consente di coglierne l’impatto effettivo complessivo.

La questione concerne un dato oggettivo, e non soggettivo: l’identificazione delle caratteristiche strutturali, e non formali, dell’immobile abusivo, ai fini della ricognizione del relativo regime. Si tratta di operazione ricondotta alla attività conoscitiva dell’amministrazione, che deve avere riguardo all’opera nel suo insieme, in ragione dell’impatto sul territorio e delle sue conseguenze urbanistiche, che prescindono dalla divisione in unità immobiliari riconducibili a diversi proprietari.

Un ulteriore elemento rafforza la legittimità dell’operato amministrativo. Poiché si controverte in materia di condono, non viene in rilievo soltanto la consistenza oggettiva dell’abuso, ma altresì la circostanza che il frazionamento invocato risulta contraddetto dal fatto che plurime richieste sono state inoltrate dai proprietari delle singole unità, dando luogo a una valutazione inevitabilmente complessiva della sanabilità in punto di computo di superfici e volumi. Ove si aderisse alla tesi dell’appellante, l’accoglimento delle istanze comporterebbe la sanatoria dell’intero immobile, in contrasto con i limiti di legge.

Quanto agli ulteriori motivi, il Collegio conferma che la realizzazione di nuovi volumi in aree vincolate è estranea all’ambito applicativo del terzo condono, come recato dal decreto-legge n. 269/2003 e dalla legge Regione Lazio n. 12/2004. Secondo la sentenza n. 9963/2024, la sanatoria non è consentita per gli abusi maggiori realizzati su immobili vincolati, a prescindere dal carattere assoluto o relativo del vincolo. La doglianza sul preavviso di rigetto è infine respinta: una volta accertata l’esistenza di vincoli sull’area, il diniego di condono costituisce determinazione vincolata, e le modalità del contraddittorio endoprocedimentale risultano conformi al paradigma normativo.