Condono edilizio in zona vincolata e demolizione della copertura termica non volumetrica (Cons. Stato n. 1546 del 26.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio c.d. terzo, disciplinato dall’art. 32 del d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003, appresta una tutela più rigorosa rispetto ai condoni precedenti. Le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono sanabili solo se congiuntamente realizzate prima dell’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, riconducibili a interventi minori senza aumento di superficie e assistite dal previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo. Il carattere ostativo della sanatoria opera anche in presenza di un vincolo relativo, che non determina inedificabilità assoluta; restano sanabili i soli interventi di restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e le opere che non comportano nuovi volumi o superfici. La copertura termica del solaio di copertura, priva di autonoma volumetria e finalizzata al contenimento termico, non integra un abuso assoggettabile a ordine di demolizione, dovendosi comunque valutare l’intervento nella sua complessità e non atomisticamente.

Il Fatto

La ricorrente aveva chiesto al Comune la sanatoria di opere edilizie realizzate su un immobile, consistenti nella chiusura di due terrazzi con creazione di vani, nella edificazione di un solaio di copertura e in ulteriori interventi che avevano alterato la consistenza del piano terreno. L’Amministrazione aveva respinto l’istanza e, con distinte ordinanze, aveva ingiunto la demolizione delle opere abusive, rilevando la collocazione in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e la non conformità al P.R.G.

La ricorrente aveva impugnato il diniego e le ingiunzioni davanti al TAR Campania, deducendo la violazione dell’art. 32 della legge n. 326/2003 e degli articoli 32 e 33 della legge n. 47/1985: le opere insistevano su area con inedificabilità relativa e non assoluta, dunque sanabili previa verifica di compatibilità. Il TAR dichiarava il ricorso in parte improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse e in parte infondato, valorizzando la visione complessiva degli interventi. Propone appello la ricorrente; resiste il Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il primo motivo, relativo al diniego di condono. Richiamata la giurisprudenza prevalente, ribadisce che l’art. 32 del d.l. n. 269/2003 richiede il concorso di quattro condizioni per la sanatoria delle opere in area vincolata, tra cui la conformità urbanistica e la natura minore dell’intervento. La Corte costituzionale n. 252 del 2022 ha chiarito che la norma attribuisce carattere ostativo alla sanatoria anche in presenza di vincoli che non comportino l’inedificabilità assoluta.

Pertanto, anche a voler qualificare il vincolo come relativo, sarebbero sanabili solo gli interventi di restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e quelli privi di nuovi volumi o superfici. Nel caso concreto i manufatti realizzano nuovi volumi e superfici; le opere risultano eseguite dopo l’imposizione del vincolo e in difformità dalle previsioni del P.R.G., che nella zona interessata impone l’inedificabilità assoluta e vieta ricostruzione e ampliamento degli edifici esistenti. Il motivo è infondato. La Corte richiama anche la propria sentenza n. 1343 del 2023, che esclude il condono in zona vincolata pur in presenza di parere favorevole dell’Autorità preposta.

Il secondo motivo riguarda la persistenza dell’interesse rispetto all’ordinanza di demolizione, limitatamente ad alcune opere. Per la tettoia posta a copertura del portico, il mezzo è respinto: in area vincolata opera il principio di indifferenza del titolo, essendo legittimo l’esercizio del potere repressivo a prescindere dal titolo ritenuto più idoneo. Richiamata la sentenza n. 9557 del 2023, la tettoia realizzata senza autorizzazione paesaggistica e senza titolo edilizio va demolita.

Il motivo è invece accolto quanto all’isolamento termico del solaio. Dalla relazione tecnica di primo grado emerge che la copertura è posizionata a settanta centimetri dal piano di calpestio ed è delimitata da muratura perimetrale preesistente. Si tratta di un sistema che non crea volumetria, essendo finalizzato al contenimento e all’isolamento del solaio e delle strutture portanti. L’ordinanza va quindi annullata in parte qua, salvo che tale isolamento costituisca copertura di altri manufatti demolendi, dovendosi in tal caso valutare l’abuso nella sua complessità.

L’appello è così accolto nei limiti indicati e respinto per il resto; la sentenza è riformata con annullamento parziale dell’ordinanza di demolizione. Le spese del doppio grado sono integralmente compensate tra le parti.