Obblighi reali di messa in sicurezza: l’acquirente subentra all’ordinanza inoppugnabile (TAR Emilia-Romagna n. 942 del 21.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza che impone interventi di messa in sicurezza di un immobile, ove non tempestivamente impugnata, si consolida e produce effetti propter rem, vincolando anche il successivo acquirente del bene, il quale subentra nella posizione del dante causa senza poterne contestare il contenuto e l’efficacia. Il provvedimento che si limiti a rinnovare tale ordine nei confronti del nuovo proprietario non richiede una nuova comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di atto meramente sollecitatorio dell’adempimento di un obbligo già sorto. Le prescrizioni igienico-sanitarie imposte al proprietario per prevenire situazioni di pericolo per la salute pubblica sono legittime e proporzionate, potendo essere adottate anche senza il coinvolgimento dell’azienda sanitaria.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato all’asta un complesso immobiliare, dichiarato in parte inagibile a seguito del sisma del 2012 con ordinanza sindacale che ordinava l’adozione di provvedimenti urgenti per ripristinare la stabilità dei locali e la messa in sicurezza dell’edificio. Nel 2024, il Comune aveva notificato al nuovo proprietario una segnalazione ambientale con cui veniva invitato a eseguire una serie di interventi, tra cui la rimozione di elementi pericolanti, il ripristino della continuità muraria e la pulizia del guano di piccioni accumulato sul marciapiede antistante, con termine di venti giorni e l’avvertimento dell’applicazione di misure sanzionatorie in caso di inadempimento.

Il proprietario impugnava l’atto, deducendo: la violazione delle norme sulla partecipazione procedimentale, non avendo ricevuto alcun avviso di avvio; il difetto di istruttoria e l’erroneità dei presupposti, sostenendo che molti interventi erano già stati eseguiti; l’illegittimità dell’estensione delle prescrizioni anche ai civici diversi da quello originariamente interessato; la violazione del principio di proporzionalità. Il Comune eccepiva l’inammissibilità del ricorso per la natura non provvedimentale della segnalazione e l’inoppugnabilità dell’ordinanza del 2012.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha ritenuto di poter prescindere dall’esame delle eccezioni in rito, reputandole comunque superate dall’infondatezza del ricorso nel merito. Il Collegio ha altresì escluso una sopravvenuta carenza di interesse, atteso che la documentazione fotografica prodotta dal ricorrente, pur dimostrando una situazione di fatto diversa da quella del 2024, non era accompagnata da alcuna dichiarazione comunale attestante il pieno adempimento delle prescrizioni. Ha quindi proceduto all’esame delle censure.

Quanto al primo motivo, il Tribunale ha ritenuto tardiva e inammissibile l’impugnazione dell’ordinanza del 2012, consolidatasi e avente effetto propter rem sulla proprietà acquisita. Pur rilevando che l’atto di vendita non menzionasse l’ordinanza, il Collegio ha evidenziato come lo stesso facesse riferimento ai contributi revocati e alle SCIA presentate, circostanza che lasciava presupporre la conoscenza della situazione dell’immobile da parte dell’acquirente con l’ordinaria diligenza. In ogni caso, l’obbligo di messa in sicurezza, essendo accessivo all’immobile e non essendo stato impugnato dal precedente proprietario, si trasmette al successore, il quale non può contestarne il contenuto.

Il TAR ha inoltre escluso la necessità di una comunicazione di avvio del procedimento, poiché la segnalazione impugnata si limitava a rinnovare un ordine di cui il ricorrente, formalmente proprietario dal 2023, doveva considerarsi già a conoscenza. Il nuovo proprietario avrebbe piuttosto potuto interloquire con il Comune per dimostrare l’avvenuta esecuzione dei lavori o l’insussistenza dei presupposti per gli interventi richiesti.

Quanto alla seconda censura, il Collegio ha precisato che l’eventuale esecuzione di alcuni degli interventi prescritti non incide sulla legittimità del provvedimento, ma rende semplicemente superata l’intimazione. Nessuna illogicità è stata ravvisata nell’estensione delle prescrizioni anche ai civici limitrofi per ciò che concerne la prevenzione del deposito di guano, ed il provvedimento è stato ritenuto adeguatamente motivato e proporzionato, essendo stato imposto al proprietario quanto comunemente fa carico a qualsiasi proprietario per evitare che l’edificio diventi fonte di problematiche igieniche. Il Tribunale ha infine chiarito che tali problematiche possono essere rilevate dal personale comunale, senza il necessario coinvolgimento dell’azienda sanitaria. Il ricorso è stato pertanto respinto con condanna alle spese.