Cumulo tra riduzione sindacale e coefficiente di abbattimento sul prezzo di vendita (Cass. civ. Sez. I n. 25026 del 06.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, la riduzione del prezzo di vendita concordata a livello locale e il coefficiente aggregato di abbattimento previsto dall’art. 1 del d.l. n. 41/2004, convertito con modificazioni nella l. n. 104/2004, operano su piani distinti e rispondono a finalità diverse. Il primo incide sulla determinazione del prezzo in considerazione delle condizioni manutentive degli immobili, il secondo persegue una finalità perequativa di carattere nazionale, volta a correggere l’anomalo aumento dei valori di mercato verificatosi nel 2001. Ne consegue che il coefficiente di abbattimento deve essere applicato alla somma effettivamente versata dall’acquirente, già ridotta in forza dell’accordo sindacale, senza che il cumulo delle due riduzioni determini alcuna duplicazione indebita. È, pertanto, erronea l’interpretazione che applica il coefficiente al prezzo determinato secondo i criteri della legge, anziché al prezzo di vendita praticato.

Il Fatto

Il ricorrente, conduttore di un’unità immobiliare ad uso residenziale di proprietà dell’ente previdenziale, aveva manifestato la volontà di acquistare l’immobile nell’ambito del processo di dismissione disciplinato dal d.lgs. n. 104/1996. A livello locale erano stati sottoscritti accordi sindacali che prevedevano una riduzione del prezzo, inizialmente del 5% e poi elevata all’8%, in ragione delle condizioni manutentive degli edifici. L’acquirente perfezionava l’acquisto con atto notarile del 13 novembre 2003.

Con il d.l. n. 41/2004, convertito nella l. n. 104/2004, venivano introdotti criteri correttivi del prezzo mediante un coefficiente aggregato di abbattimento, fissato per il Comune di Napoli in misura pari a 0,7595. L’ente riconosceva un rimborso calcolato applicando tale coefficiente sul prezzo già ridotto dell’8%. Il ricorrente contestava il calcolo, sostenendo che il coefficiente andasse applicato al prezzo originario, e agiva in giudizio per ottenere la restituzione della maggiore somma versata. Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda; la Corte d’appello, in riforma, la rigettava, escludendo il cumulo delle due riduzioni. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione dell’applicabilità cumulativa della riduzione dell’8% e del coefficiente di abbattimento dello 0,7595. Il ricorrente denuncia, con il primo motivo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 1, 20 e 30, del d.l. n. 41/2004, per essersi la Corte d’appello discostata dal disposto normativo e dalla giurisprudenza di legittimità.

Richiamando le Sezioni Unite n. 3728/2016, la Corte ribadisce che l’accordo locale e la normativa legislativa si pongono su piani distinti. Il primo è destinato ad incidere sulla determinazione del prezzo, anche in considerazione delle condizioni manutentive; la seconda, operando a livello nazionale e generale, ha lo scopo di ricondurre ad equità una situazione di disparità determinatasi per ritardi imputabili all’amministrazione nella conclusione del procedimento di stima.

La Corte valorizza il dato letterale della norma, che parla di prezzo “eventualmente pagato per le vendite già concluse”. Nella determinazione del maggior prezzo da rimborsare, il coefficiente di abbattimento deve ritenersi applicabile alla somma effettivamente versata, già ricondotta ad equità in base alla riduzione dei valori di stima nella misura dell’8%. L’interpretazione della Corte d’appello, che applicava il coefficiente al prezzo determinato secondo i criteri della legge, risulta in contrasto con la lettera della disposizione.

In senso conforme si è espressa la più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 17025/2025), che ha aderito all’orientamento ormai consolidato (Cass. n. 4032/2024; id. n. 27250/2023; id. n. 26801/2022), affermando che il cumulo non determina alcuna indebita duplicazione, poiché le due riduzioni rispondono a finalità diverse.

La ratio della norma è quella di evitare che l’anomalo aumento dei valori di mercato del 2001 incida negativamente su quegli acquirenti che, per ritardi imputabili all’ente proprietario, abbiano acquistato a condizioni più onerose rispetto ad altri. L’accordo locale, sfociato nel protocollo d’intesa del 7 maggio 2003, risulta determinato anche dalla necessità di correggere i valori di stima alla luce delle indicazioni dell’Agenzia del Territorio, al fine di renderli omogenei rispetto alle condizioni concrete degli immobili. Ove il legislatore avesse inteso elidere gli effetti dell’accordo, avrebbe dovuto prevederlo espressamente. Per queste ragioni la Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbito il secondo e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.