Danni da infiltrazioni del lastrico solare: accertamento di fatto insindacabile in cassazione (Cass. civ. Sez. II n. 9033 del 05.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva, la censura che denunci la violazione delle norme in materia di prove e di accertamento tecnico preventivo è inammissibile quando, in realtà, contesti la ricostruzione dei fatti operata dal giudice di merito. L’accertamento sull’origine delle infiltrazioni e sulla loro riconducibilità alla scarsa tenuta della guaina costituisce accertamento di fatto riservato al giudice del merito e insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato. Quanto alla liquidazione del danno, le fatture di riparazione prodotte dalla parte possono concorrere a provare l’ammontare del credito, specie se i loro importi corrispondono sostanzialmente a quelli calcolati dal consulente tecnico d’ufficio.

Il Fatto

Alcuni condomini di uno stabile agiscono in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali subiti a causa della mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del terrazzo a livello di loro esclusiva proprietà, costituente lastrico solare. Il giudice di primo grado accoglie la domanda e condanna il condominio al risarcimento.

La Corte di appello di Bari, con sentenza n. 431 del 20.2.2019, rigetta l’appello proposto dal condominio, confermando l’accertamento tecnico preventivo secondo cui i danni — fessurazioni nella pavimentazione del terrazzo e in parte della loggia coperta — erano dovuti alla scarsa tenuta, per vetustà, della guaina di impermeabilizzazione. Il condominio ricorre per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 1126 e 2697 c.c., sostenendo che il giudice avrebbe travisato le risultanze dell’accertamento tecnico preventivo, che avrebbe addebitato i danni solo in minima parte alle fessurazioni del terrazzo, e che avrebbe omesso di distinguere i danni relativi alla loggia coperta da quelli del lastrico solare.

La Corte dichiara il motivo inammissibile. Le censure investono un accertamento di fatto della Corte di appello, che ha ricondotto tutti i danni lamentati alla scarsa tenuta della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo, aggravati dalle opere di ispezione eseguite dal tecnico incaricato dal condominio, escludendo che essi trovassero causa in un uso improprio del bene da parte dei proprietari.

La sentenza impugnata ha espressamente affermato che la circostanza per cui una parte del terrazzo sia coperta — e rappresenti tecnicamente una loggia o un balcone incassato — non incide sulle cause delle infiltrazioni, stante l’unicità della pavimentazione e della guaina sottoposta ad essa. Si tratta di accertamenti di fatto riservati alla competenza del giudice di merito e non sindacabili in sede di legittimità.

Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 2702 e 2697 c.c., lamentando che il giudice abbia confermato l’ammontare delle spese di ripristino sulla base delle fatture prodotte dagli attori, atti unilaterali relativi a rapporti con terzi. Il motivo è infondato e per il resto inammissibile: il giudice di appello ha giudicato congrua la liquidazione non già in base alle sole fatture, ma rilevando che i relativi importi corrispondevano sostanzialmente a quelli calcolati dal consulente tecnico d’ufficio, pari a euro 9.027,00 al netto dell’IVA, importo che non teneva conto dei costi per le opere provvisionali, per il piano di sicurezza e del compenso per la direzione dei lavori. La censura non contesta tali argomentazioni e appare in parte qua inammissibile. Il ricorso è respinto, con condanna del ricorrente alle spese di giudizio e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.