Decadenza del titolo edilizio per mancato effettivo inizio dei lavori (TAR Sardegna n. 565 del 23.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La decadenza del titolo edilizio per mancato inizio dei lavori entro il termine annuale di cui all’art. 15 d.P.R. n. 380/2001 postula un accertamento concreto, che valuti le opere eseguite con specifico e puntuale riferimento all’entità e alle dimensioni dell’intervento programmato e autorizzato. Il rispetto del termine si desume dagli indizi rilevati sul sito, mediante un approccio fattuale che consideri la nozione di inizio lavori nel suo significato elastico. Non integrano l’effettivo avvio dell’attività edificatoria le lavorazioni svolte esclusivamente all’interno di un edificio preesistente, non percepibili dall’esterno e prive di valenza sintomatica della volontà di demolire e ricostruire, ove l’intervento autorizzato consista nella realizzazione di una nuova costruzione di notevole volumetria. L’Amministrazione non può imporre un cronoprogramma arbitrario, ma può legittimamente disporre la decadenza quando, all’esito di un accertamento globale degli indizi, non emerga un serio e comprovato intento di esercitare lo ius aedificandi.

Il Fatto

Alcuni proprietari di un attico sito nelle vicinanze dell’area interessata impugnavano i provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune per la demolizione e ricostruzione di una palazzina con aumento volumetrico, deducendo plurimi vizi di legittimità. Nel corso del giudizio, l’Amministrazione comunale adottava un provvedimento con cui dichiarava la decadenza dei titoli edilizi per mancato inizio dei lavori entro il termine annuale. Il titolare dei permessi impugnava tale declaratoria, sostenendo di aver legittimamente iniziato le opere entro il termine, avendo eseguito lavori di efficientamento energetico ed opere propedeutiche alla demolizione.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha riunito i ricorsi in ragione dell’identità oggettiva e soggettiva delle cause e ha esaminato con priorità la domanda di annullamento del provvedimento di decadenza, logicamente pregiudiziale. Il Collegio ha richiamato l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui la nozione di effettivo inizio dei lavori non va valutata in astratto, ma con riferimento alla specifica consistenza dell’intervento autorizzato, al fine di evitare che il termine decadenziale possa essere eluso con lavori fittizi o simbolici. La prova dell’avvio dei lavori si desume da indizi fattuali rilevati sul sito, quali l’organizzazione del cantiere, le opere di sbancamento e ogni altra attività che evidenzi la concreta volontà di realizzare l’opera.

Applicando questi criteri al caso di specie, il Tribunale ha osservato che l’intervento autorizzato consisteva nella realizzazione di una nuova palazzina di circa 900 metri cubi, previa demolizione di un edificio commerciale. Entro l’anno dalla data del titolo, il ricorrente aveva comunicato l’inizio lavori e svolto esclusivamente opere interne alla villa preesistente, tra cui l’installazione di un sistema di climatizzazione, la sostituzione di infissi e la rimozione di impianti. Il Collegio ha ritenuto tali lavorazioni non idonee a manifestare la volontà di realizzare il complessivo intervento demolitorio e ricostruttivo, in quanto prive di alcuna valenza esteriore e poste in essere a ridosso della scadenza del termine. Illogica è apparsa la scelta di avviare l’efficientamento energetico di una porzione dell’edificio prima ancora di procedere alla demolizione e alla ricostruzione dell’intero fabbricato che avrebbe dovuto essere efficientato nella sua interezza. La rilevanza economica delle opere, asseritamente pari al 24% del totale, non è stata considerata sintomo decisivo, potendo manifestare l’interesse alle sole opere eseguite e non già la volontà di realizzare l’intervento edilizio nel suo complesso.

Quanto al motivo di ricorso fondato sulla contraddittorietà del provvedimento, il TAR ha chiarito che la richiesta di variante presentata dopo l’avvio dei lavori non implicava alcun accertamento istruttorio sulla loro effettività da parte dell’Amministrazione, trattandosi di mera presa d’atto della comunicazione di inizio lavori. Il Collegio ha infine distinto la fattispecie esaminata dal proprio precedente del febbraio 2025, in cui era stato ritenuto illegittimo il provvedimento di decadenza adottato in presenza di opere di demolizione effettivamente iniziate, sebbene relative a un diverso corpo edilizio. Nel caso in esame, invece, mancava qualsiasi attività sintomatica della volontà di demolire e ricostruire l’edificio di nuova realizzazione.

Alla luce di tali considerazioni, il ricorso avverso la decadenza è stato rigettato. La legittimità del provvedimento ablatorio ha determinato la sopravvenuta carenza di interesse dei proprietari confinanti alla decisione dei ricorsi proposti per l’annullamento dei titoli edilizi, ormai travolti dalla declaratoria di decadenza. Le spese di lite sono state compensate in ragione della complessità della fattispecie.