Demolizione già eseguita e nuovo permesso: l’intervento è nuova costruzione (TAR Sicilia n. 3351 del 25.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire che assume a base di partenza del progetto manufatti realizzati in forza di un titolo edilizio poi annullato in autotutela non integra un intervento di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione. Quando la demolizione dei corpi preesistenti è già stata integralmente eseguita, la sua riproposizione nel nuovo titolo è una mera finzione e non incide sulla tipologia dell’intervento. L’operazione non può essere riqualificata come sanatoria atipica: difettano il richiamo alla relativa disciplina, il pagamento delle oblazioni e la verifica di doppia conformità, e osta il principio di tipicità dei provvedimenti amministrativi. L’intervento va quindi qualificato come nuova costruzione, con conseguente obbligo di rispettare le distanze legali e regolamentari e senza possibilità di invocare le deroghe sulla preesistenza. Il rilascio del titolo fondato su elaborati riferiti a una situazione di fatto non più esistente integra difetto di istruttoria.

Il Fatto

La ricorrente è comproprietaria di un immobile adiacente a un complesso di manufatti collabenti di proprietà delle controinteressate. Su quei manufatti era stato rilasciato un primo permesso di costruire, fondato sulla disciplina del c.d. Piano Casa, che prevedeva demolizione e ricostruzione con incremento di volumetria. Rilevate discordanze tra elaborati grafici e descrittivi, il Comune aveva annullato in autotutela quel titolo, escludendo la praticabilità di una variante.

In seguito il Comune ha rilasciato un nuovo permesso per un progetto analogo, che manteneva le opere strutturali già realizzate sotto il titolo annullato. La ricorrente ha impugnato il nuovo titolo, deducendo l’illegittima sanatoria di fatto, l’erronea qualificazione dell’intervento, l’aumento di volumetria e sedime, la violazione delle distanze e delle previsioni del piano regolatore adottato. Ha poi proposto motivi aggiunti avverso l’atto che dichiarava cessata la sospensione dei lavori.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni preliminari di tardività e genericità: il ricorso si dirige contro un provvedimento distinto dal primo titolo annullato e le censure, integrate dalla documentazione tecnica, risultano sufficientemente definite. Quanto all’interesse, la dedotta violazione della disciplina delle distanze rispetto al fondo della ricorrente è ritenuta decisiva e sufficiente a radicare la legittimazione, oltre la vicinitas.

Nel merito, il Tribunale esclude che il progetto possa definirsi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione. Il nuovo permesso è adottato a valle di un procedimento autonomo, chiuso dall’annullamento in autotutela che aveva escluso la possibilità di una variante. Soprattutto, la demolizione dei vecchi manufatti è già stata interamente eseguita: la sua riproposizione nel nuovo titolo è una finzione che non può incidere sulla tipologia dell’intervento.

Il Collegio esclude anche la lettura del provvedimento come sanatoria delle opere già realizzate. Manca ogni richiamo formale alla disciplina della sanatoria edilizia, non vi è traccia del pagamento delle oblazioni né della verifica di doppia conformità di cui all’art. 36 d.P.R. 380/2001. Il richiamo all’art. 38, commi 2 e 3, d.P.R. 380/2001 è ritenuto non pertinente, perché la determina di annullamento non indica alcuna impossibilità di rimessione in pristino né determina sanzione alcuna: un atto “ibrido” collide con il principio di tipicità.

La qualificazione corretta è dunque quella di nuova costruzione. Ne deriva il venir meno di ogni possibilità di ampliamento delle superfici e dei volumi sulla base della disciplina regionale di favore, già messa fuori gioco dalla sentenza della Corte costituzionale n. 90/2023, e l’impossibilità di invocare le deroghe sulla preesistenza dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001. La documentazione fotografica e progettuale mostra l’inglobamento di aree prima libere e di una cisterna non censita, con ampliamento del sedime e sconfinamento in zona agricola.

Il Collegio ravvisa quindi un difetto di istruttoria: l’Amministrazione ha valutato, come base del nuovo progetto, elaborati riferiti a una situazione di fatto non più esistente. Accertata la distanza di 3,15 metri tra pareti finestrate, inferiore ai minimi di 10 metri e di 5 metri dal confine previsti dalla Relazione al PdF, il ricorso è accolto e il permesso annullato. I motivi aggiunti sono dichiarati improcedibili per carenza di interesse. Spese compensate, con contributo unificato a carico dell’amministrazione.