Ordine di demolizione illegittimo in pendenza di domande di condono (Cons. Stato n. 8416 del 30.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza di demolizione di opere abusive adottata in pendenza di domande di condono edilizio è illegittima. Gli artt. 38 e 44, ultimo comma, l. n. 47/1985 impongono la sospensione dei procedimenti sanzionatori fino alla definizione delle istanze di sanatoria. La disciplina si applica ai condoni di cui all’art. 39 l. n. 724/1994 e all’art. 32 d.l. n. 326/2003. Il Comune deve quindi pronunciarsi preventivamente sulle domande, verificando anche le eventuali difformità sopravvenute, prima di irrogare la misura ripristinatoria.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato in area sottoposta a vincolo paesaggistico ha impugnato l’ordinanza comunale che ingiungeva la demolizione di manufatti accessori e di alcune opere di rifinitura. Il provvedimento richiamava l’art. 27 d.P.R. n. 380/2001, trattandosi di interventi realizzati in zona vincolata e in assenza di autorizzazione paesaggistica.

Il ricorrente ha dedotto di avere presentato, già in precedenza, tre domande di condono, una nel 1995 e due nel 2004, e di avere depositato una relazione tecnica asseverata diretta a dimostrare la corrispondenza tra le opere sanzionate e quelle oggetto delle istanze. Il TAR Campania ha respinto il ricorso, ritenendo non provata tale coincidenza e non necessario il previo esame delle domande di sanatoria rispetto all’ordine di demolizione. La parte ha proposto appello con otto motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato individua un profilo assorbente nella questione della coincidenza tra le opere colpite dal provvedimento e quelle oggetto delle tre domande di condono pendenti. Sul punto ritiene che il Collegio di prime cure abbia errato. La relazione tecnica prodotta dall’appellante integra, secondo il giudice d’appello, un principio di prova sulla corrispondenza delle opere, che la sentenza impugnata non ha adeguatamente considerato.

In assenza di elementi contrari, assume rilievo dirimente il principio per cui è illegittima l’ordinanza di demolizione emessa in pendenza del termine o in presenza della già avvenuta presentazione dell’istanza di condono edilizio. La ragione sta nell’art. 44, ultimo comma, l. n. 47/1985, che sospende tutti i procedimenti sanzionatori in materia edilizia, e nell’art. 38 della stessa legge, che impedisce l’adozione di alcun provvedimento di demolizione nella pendenza della definizione delle domande. Il collegio richiama sul punto Cons. Stato, sez. IV, n. 3230 del 2010.

Tale disciplina opera anche per i condoni presentati ai sensi dell’art. 39 l. n. 724/1994 e dell’art. 32 d.l. n. 326/2003, come affermato da Cons. Stato, sez. VI, n. 5028 del 2016. Il Collegio precisa che il principio non cede neppure quando emergano indizi di ulteriori difformità sull’immobile. Anche in tal caso occorreva la previa definizione del procedimento di condono, con verifica della non condonabilità derivante dalla realizzazione di lavori successivi.

La legislazione sul condono presuppone, infatti, la permanenza dell’opera nel corso del procedimento. In pendenza di questo sono ammessi solo lavori di completamento, come risulta dall’art. 35, comma 12, l. n. 47/1985; non è ammessa la sostituzione con un nuovo manufatto, nemmeno se identico per volumetria, sagoma e superficie, secondo Cons. Stato, sez. II, n. 3471 del 2019. Ne deriva l’onere per il Comune di definire preventivamente le domande di condono; solo all’esito residueranno gli obblighi di sanzione derivanti dalla ordinaria disciplina sulla vigilanza edilizia.

L’appello è così accolto sotto il solo profilo indicato e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado è accolto. Le spese del doppio grado sono compensate per giusti motivi.