Difformità totale e doppia conformità urbanistica escludono la sanatoria del manufatto agricolo (Cons. Stato n. 6123 del 12.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire in zona agricola richiede che i requisiti soggettivi di imprenditore agricolo e la destinazione agricola dell’opera sussistano al momento della richiesta e del rilascio del titolo. La doppia conformità urbanistica necessaria per la sanatoria è elemento oggettivo, sottratto alla disponibilità delle parti private, e va accertata sulla base di atti pubblici o di soggetti muniti di poteri pubblici di certificazione. Un contratto agrario non registrato e privo di data certa non è idoneo a provare, nei confronti dell’amministrazione, l’esistenza dei presupposti legittimanti alla data di realizzazione delle opere. La difformità totale dal permesso di costruire, per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzazione dell’organismo edilizio, rende legittima l’ordinanza di demolizione. Il rigetto del motivo sulla conformità urbanistica assorbe le censure sul titolo edilizio, dalla cui eventuale fondatezza non deriva alcuna utilità all’appellante.

Il Fatto

Nel 2017 l’appellante, privo della qualifica di imprenditore agricolo, otteneva dal Comune un permesso di costruire per una piccola costruzione di 15 mq finalizzata alla conduzione del fondo, in zona agricola. Un sopralluogo del 2018 accertava un organismo edilizio diverso: superficie coperta di 30,24 mq, altezza al colmo di 4,03 metri, cantina sotto il marciapiede, soppalco con letto, bagno completo, caldaia e impianti. Il Comune ingiungeva la demolizione delle opere abusive.

Una seconda ordinanza di demolizione si fondava sulla decadenza del permesso per mancata comunicazione di inizio lavori. L’appellante impugnava dinanzi al TAR Lombardia, sezione staccata di Brescia, che respingeva il ricorso con sentenza n. 378/2022, ritenendo insussistenti i presupposti della sanatoria e la validità del contratto di affitto agrario. Proponeva quindi appello, chiedendo anche la sospensione dell’esecutività.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’istanza di rinvio motivata dall’intenzione di ottenere un provvedimento di sanatoria, e la respinge per il carattere meramente eventuale e ipotetico dell’intenzione, con difetto dei presupposti di eccezionalità di cui all’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. Le eccezioni preliminari del Comune sull’inammissibilità e l’improcedibilità dell’appello sono dichiarate palesemente infondate e non scrutinate, data l’infondatezza nel merito.

Il primo motivo contesta la valutazione del contratto di affitto agrario, sottoscritto nel 2017 ma registrato nel 2019, e richiama l’art. 41 della legge n. 203/1982 sull’irrilevanza della forma scritta e della trascrizione. La Corte conferma il ragionamento del primo giudice: gli effetti di un contratto agrario non registrato o non trascritto si producono verso i terzi solo in ambito privatistico. Nei confronti dell’amministrazione occorre un grado di certezza adeguato all’interesse pubblico protetto.

La verifica dei requisiti legittimanti alla data di realizzazione delle opere rientra nella doppia conformità urbanistica, elemento oggettivo che bilancia l’illegittimità dell’edificazione e non può rimanere nella disponibilità delle parti. Il contratto preteso non ha data certa, è stato registrato in epoca successiva e non supera, nemmeno in appello, quanto accertato in primo grado. Il fascicolo aziendale non riporta il terreno al 26 maggio 2017 e manca la documentazione sul collegamento effettivo e di lungo periodo con la coltivazione del fondo e sulle esigenze abitative dell’imprenditore agricolo.

La Corte ribadisce che, per l’edificazione in zona agricola, destinazione del manufatto e posizione soggettiva di chi lo realizza assumono entrambe rilievo ai fini della rispondenza allo strumento urbanistico e della valutazione di conformità per la sanatoria. Le opere risultano poi abusive per totale difformità dal permesso di costruire, trattandosi di organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzazione. L’ordinanza di demolizione è quindi legittima.

Dall’infondatezza del primo motivo deriva il rigetto dell’appello senza esame del secondo, relativo alla decadenza ex art. 15 d.P.R. n. 380/2001, al richiamo del decreto penale e al silenzio-rifiuto: dall’eventuale accoglimento non deriverebbe alcuna utilità all’appellante. Le spese seguono la soccombenza.