Sanatoria edilizia e demolizione annullate per difetto di istruttoria (TAR Sardegna n. 917 del 20.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
È illegittimo per difetto di motivazione e di istruttoria il provvedimento che rigetta la domanda di accertamento di conformità edilizia senza valutare la proposta progettuale del privato diretta a eliminare i profili di abuso del manufatto realizzato. L’Amministrazione non può limitarsi ad affermare la non sanabilità delle opere per asserita creazione di volume non autorizzato, quando la documentazione allegata alla domanda descrive un intervento di conformizzazione idoneo a rendere la struttura permeabile e priva di volumetria chiusa. L’illegittimità del diniego si comunica in via derivata alla conseguente ordinanza di demolizione. Nel nuovo procedimento l’Amministrazione deve accertare in fatto la situazione e pronunciarsi in termini documentati, valutando eventuali proposte progettuali integrative.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di parte degli immobili di un compendio turistico alberghiero in Olbia, ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha rigettato la domanda di accertamento di conformità relativa a un centro benessere realizzato in difformità dal progetto assentito, nonché la successiva ordinanza di demolizione e il verbale di sopralluogo presupposto.

La ricorrente ha dedotto la violazione del regolamento edilizio comunale e della legge regionale n. 23/1985, sostenendo che il progetto di sanatoria non determina nuova volumetria e prevede l’eliminazione degli elementi che potrebbero configurare la chiusura del manufatto. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i motivi, in quanto correlati sotto il profilo logico-giuridico, e li ritiene fondati nella parte in cui evidenziano un difetto di motivazione e di istruttoria che inficia il diniego e, in via derivata, l’ordinanza di demolizione.

Il punto centrale è che il Comune non ha valutato l’impatto delle opere proposte con l’istanza di accertamento di conformità, che secondo la ricorrente potrebbero eliminare proprio quei profili di abuso ritenuti ostativi alla sanatoria. La censura riguarda in particolare la ritenuta natura volumetrica del centro benessere, che sarebbe scongiurata dalla proposta di sostituire la copertura esistente con un semplice strato di canne, rendendo la struttura permeabile alle acque piovane.

Il TAR confuta l’assunto difensivo comunale secondo cui la proposta non troverebbe riscontro nella documentazione a corredo della domanda unica. La relazione tecnica descrittiva richiama espressamente la conformizzazione della struttura da coprirsi in parte con fascine di paglia, e ciò trova conferma nei planivolumetrici e nella documentazione fotografica allegata. La proposta di riportare il centro benessere alla consistenza originariamente approvata era dunque già chiaramente descritta.

Il Collegio rileva inoltre che la ricorrente, in sede di osservazioni al preavviso di diniego, aveva offerto la piena disponibilità a concordare modifiche e a sottoporsi a verifica, senza che gli uffici ne tenessero conto. Viene richiamata la disciplina dell’accertamento di conformità con opere, secondo cui la concreta attuazione delle stesse costituisce condicio iuris di efficacia del titolo in sanatoria, il che pone l’Amministrazione al riparo da tentativi di elusione, sempre che effettui i necessari controlli sul concreto stato di attuazione.

Ne deriva l’annullamento del diniego e degli atti presupposti, oltre che della ordinanza di demolizione. Il SUAPE dovrà riaprire il procedimento, coinvolgere tutte le autorità competenti e assumere una nuova decisione sulla base di motivazione e istruttoria conformi ai principi espressi. Le spese sono compensate in ragione della complessità della vicenda.