Disdetta del Comune alla prima scadenza: basta l’intento serio e attuabile (Cass. civ. Sez. III n. 11822 del 05.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di diniego di rinnovazione del contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, alla prima scadenza, ai sensi dell’art. 29, comma primo, lett. b), legge n. 392/1978, l’intenzione palesata dal locatore deve esprimere un intento serio, cioè realizzabile tecnicamente e giuridicamente, ma non è richiesta la prova della sua effettiva e concreta realizzazione. La valutazione della serietà e attuabilità va operata con giudizio di prognosi postuma, rapportandosi alla situazione esistente al momento della disdetta. Nell’ambito della verifica giudiziale non occorre farsi carico dello stato dei procedimenti amministrativi avviati dal Comune per conseguire il risultato divisato, né della probabilità del loro esito, ma solo dell’eventuale assoluta impossibilità giuridica in base a leggi o regolamenti già vigenti. Ne consegue che al Comune, dominus della disciplina urbanistica del proprio territorio, non è opponibile la mancata attuale compatibilità urbanistica dell’opera, salvo che sussistano vincoli ostativi sovraordinati.

Il Fatto

La società conduttrice aveva stipulato nel 2008 un contratto di locazione avente ad oggetto un’area nel centro abitato, della quale l’ente locale era divenuto proprietario per successione. Con nota del dicembre 2017 il Comune comunicava la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza, avendo in precedenza destinato l’area, con delibera di Giunta, a un diverso uso, ossia area di servizio e parcheggi annessi a un campo di calcio.

La società si opponeva alla convalida della licenza per finita locazione, invocando l’impossibilità giuridica del nuovo uso: al momento della disdetta l’area risultava classificata nello strumento urbanistico come destinata a impianti di distribuzione carburanti, e il procedimento di variante sarebbe stato avviato da un organo incompetente e senza copertura finanziaria. Il Tribunale rigettava l’opposizione e la Corte d’appello confermava, ritenendo non necessaria la validità del provvedimento amministrativo. La società ricorreva per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, per la loro connessione nella valutazione dei pretesi vizi procedimentali della disdetta, e li dichiara inammissibili. Il primo motivo, fondato sulla motivazione apparente ex art. 132, comma secondo, n. 4, cod. proc. civ., è respinto perché costruito su elementi aliunde rispetto al testo della sentenza: il vizio motivazionale deve emergere immediatamente e direttamente dalla sentenza impugnata, prescindendo dal confronto con le risultanze processuali.

Il secondo motivo è inammissibile, oltre che infondato. La ricorrente aveva dedotto un vizio di motivazione apparente indicando l’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ. senza evocare il diverso paradigma dell’art. 132, comma secondo, n. 4, cod. proc. civ. Nel merito, ricorda la Corte, il sindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al «minimo costituzionale»: è denunciabile solo l’anomalia che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante, e non il semplice difetto di sufficienza.

La Corte ribadisce il quadro interpretativo dell’art. 29, comma primo, lett. b), legge n. 392/1978. L’intento del locatore deve essere serio, cioè realizzabile tecnicamente e giuridicamente, ma non occorre la prova della sua concreta realizzazione. Quanto agli enti pubblici, non basta la generica destinazione del bene a fini istituzionali: occorre indicare la concreta attività da svolgere, per consentire il controllo giudiziale. La valutazione si compie con prognosi postuma, in rapporto alla situazione ex ante, mirando a sorreggere una manifestazione di intenti e non una necessità.

Il punto decisivo è che, nella verifica giudiziale, non rilevano lo stato dei procedimenti amministrativi avviati né la probabilità del loro esito, ma solo l’eventuale assoluta impossibilità giuridica secondo leggi o regolamenti già vigenti. Non rilevano quindi né l’attuale destinazione d’uso dell’immobile né l’iter della variante urbanistica. Il Comune, infatti, dispone dei poteri e degli strumenti per adeguare mediante variante la disciplina urbanistica al nuovo uso, salvo vincoli ostativi sovraordinati, non allegati né dimostrati.

I motivi terzo e quarto, con cui si denunciava l’incompetenza della Giunta e la mancanza di copertura finanziaria, sono inammissibili anche perché non aggrediscono la ratio decidendi della sentenza impugnata e tendono a una ricostruzione dei fatti alternativa a quella del merito. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato se dovuto.