Lesione del decoro condominiale: sindacato limitato e omesso esame di elementi istruttori (Cass. civ. Sez. 2 n. 12100 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudizio sulla lesione dell’aspetto architettonico o del decoro architettonico dell’edificio condominiale è demandato al giudice di merito, che deve condurlo esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile e alla verifica di un eventuale danno economico valutabile. Tale apprezzamento, se correttamente motivato, non è sindacabile in sede di legittimità. La chiusura a vetri di balconi o terrazzi di pertinenza esclusiva è di regola consentita, salve le limitazioni di natura pubblicistica, purché non alteri il decoro architettonico dell’edificio e non rechi pregiudizio al pari uso degli altri condomini. Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., non può essere dedotto per contestare il mancato o differente apprezzamento di elementi istruttori, quali la consulenza tecnica d’ufficio, che non costituiscono un “fatto” storico. L’erronea ricostruzione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa attiene alla valutazione del merito, non alla violazione di legge.

Il Fatto

Il Condominio aveva ottenuto dal Tribunale di Roma la condanna dei proprietari di un’unità immobiliare al piano seminterrato a eliminare un manufatto realizzato nel cortile antistante, perché in appoggio al muro condominiale, tale da creare pericolo di intrusione e da menomare il decoro architettonico dell’edificio. La Corte d’appello di Roma, in riforma della decisione di primo grado, aveva invece rigettato la domanda, ritenendo insussistente sia la lesione del decoro, considerate le preesistenti modificazioni estetiche, sia il pericolo di intrusione, vista la presenza di inferriate e impianto di allarme.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato congiuntamente i tre motivi di ricorso del Condominio, incentrati sull’omesso esame delle risultanze della C.T.U., che aveva qualificato il manufatto come una vera e propria abitazione aggiuntiva realizzata in assenza di autorizzazioni amministrative. La Corte ha rammentato che l’accertamento sulla lesione del decoro architettonico è un’indagine di fatto rimessa al giudice del merito, il cui apprezzamento, se congruamente motivato, è insindacabile in sede di legittimità, in quanto si basa sulla percezione visiva delle caratteristiche stilistiche dell’immobile.

Con specifico riferimento alla dedotta violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., è stato chiarito che il vizio di omesso esame riguarda esclusivamente un fatto storico, principale o secondario, decisivo e oggetto di discussione tra le parti. Non costituiscono “fatti” in tale accezione le argomentazioni difensive, gli elementi istruttori o il complesso dei materiali di causa. La Corte ha quindi precisato che le risultanze della C.T.U., oltre a non essere un “fatto”, erano state comunque tenute in considerazione dalla sentenza impugnata, che le aveva espressamente menzionate e superate con motivazione critica.

La Corte ha inoltre escluso la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., rilevando come il giudice di merito non avesse posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti né operato un utilizzo anomalo del proprio prudente apprezzamento. Ha quindi respinto la censura di motivazione apparente ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., ribadendo che il sindacato di legittimità è limitato alle anomalie che si tramutano in una violazione di legge costituzionalmente rilevante e che il difetto di “sufficienza” della motivazione è privo di rilievo.

Infine, la Corte ha ritenuto inammissibile la prospettazione diretta della violazione di norme costituzionali nel ricorso per cassazione. Ha inoltre chiarito che l’eventuale erronea ricostruzione della fattispecie concreta ad opera del giudice di merito non integra una violazione di legge in senso proprio, ma è censurabile solo sotto il profilo del vizio di motivazione, essendo preclusa in sede di legittimità ogni nuova valutazione del complesso istruttorio.