Distanze legali tra edifici e principio di prevenzione nell’edilizia (TAR Puglia n. 408 del 27.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra edifici, il principio della prevenzione non opera soltanto quando i regolamenti edilizi o le norme tecniche degli strumenti urbanistici stabiliscono espressamente l’obbligo di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso. Qualora, invece, la disciplina urbanistica consenta alternativamente di costruire sul confine oppure a una distanza minima predeterminata, la scelta del preveniente, ove legittima, condiziona validamente le possibilità edificatorie del fondo vicino. L’erronea indicazione in un elaborato progettuale della natura del lotto confinante non determina di per sé l’illegittimità del progetto, ove quest’ultimo abbia comunque applicato la corretta disciplina urbanistica della zona.

Il Fatto

Il Comune aveva ottenuto il finanziamento PNRR per la realizzazione di un asilo nido, inizialmente previsto in un’area poi rivelatasi inidonea per fenomeni di amplificazione sismica. L’intervento era stato conseguentemente delocalizzato in un diverso terreno comunale, confinante con la proprietà dei ricorrenti, che percepivano l’avvio dei lavori solo nell’ottobre 2025, presentando immediata istanza di accesso agli atti.

I proprietari del fondo confinante impugnavano gli atti di gara e di aggiudicazione, deducendo la violazione della distanza minima di dieci metri tra fabbricati prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, atteso che il nuovo edificio sarebbe sorto a soli 7,99 metri dal confine con la loro proprietà, compromettendone il potenziale edificatorio. Il progetto esecutivo qualificava erroneamente il lotto dei ricorrenti come “area sgambettamento cani”, circostanza che, ad avviso degli stessi, aveva determinato l’errata applicazione della disciplina delle distanze.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente rilevato che il sedime dell’asilo ricade in parte in Zona C167, come area a servizi, e in parte in Zona B2, mentre il fondo dei ricorrenti è interamente compreso in zona B2. Le norme tecniche di attuazione del PRG per la zona B2 consentono di costruire sul confine oppure a distanza dal confine pari alla metà dell’altezza del fabbricato più alto, e comunque non inferiore a cinque metri.

Quanto all’erronea indicazione del lotto privato come “area sgambettamento cani”, il Collegio ha osservato che tale circostanza non ha prodotto alcun effetto sul progetto, il quale ha correttamente applicato la disciplina urbanistica propria della zona B2 e non quella delle aree verdi comunali. L’errore descrittivo contenuto nella relazione generale non ha quindi viziato la progettazione.

Nel merito, il Tribunale ha chiarito che l’edificio, posto a 7,99 metri dal confine, rispetta la distanza minima di cinque metri richiesta dalle N.T.A. Le norme tecniche, consentendo alternativamente la costruzione sul confine o a distanza non inferiore a cinque metri, non prevedono alcun divieto di edificare sul confine medesimo.

Conseguentemente, in conformità al costante orientamento della Cassazione, il Collegio ha ritenuto applicabile il principio della prevenzione: quando gli strumenti urbanistici non impongono una distanza minima obbligatoria dal confine, la legittima scelta del preveniente di edificare a distanza inferiore a quella legale tra fabbricati condiziona validamente le facoltà edificatorie del vicino, che non può dolersi della diminuzione della propria capacità edificatoria. L’infondatezza della domanda di annullamento ha comportato il rigetto anche della connessa domanda risarcitoria, con compensazione delle spese di lite.