L’edificabilità di un’area si desume dal PRG adottato e i vincoli di destinazione non ne escludono la natura fabbricabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 14937 del 19.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, a seguito dell’interpretazione autentica fornita dall’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicazione del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inclusione di un’area in una zona destinata dal PRG a servizi pubblici o di interesse pubblico incide sul valore venale ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile: i vincoli di destinazione, a differenza dei vincoli di inedificabilità assoluta stabiliti in via generale e preventiva, non fanno venir meno l’originaria natura edificabile. Il valore venale delle aree fabbricabili, essendo elemento variabile per i diversi periodi d’imposta, non può ascriversi ai fatti a carattere tendenzialmente permanente, sicché l’efficacia del giudicato esterno non può estendersi tra annualità diverse.

Il Fatto

I contribuenti impugnavano gli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2010-2011 relativi a terreni, sostenendo l’insussistenza del carattere edificabile delle aree per la presenza di vincoli di inedificabilità derivanti da rischi idrogeologici e dalla presenza di gas endogeni. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo il valore imponibile. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio rigettava l’appello dei contribuenti, ritenendo che i terreni non fossero soggetti a vincolo di inedificabilità per le annualità in contestazione, essendo inseriti nel PRG adottato dal Comune.

La Motivazione della Corte

La Corte ha scrutinato il primo motivo di ricorso, incentrato sull’omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., alla luce del nuovo testo della norma, che concerne l’omesso esame di un fatto storico la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali. Il vizio non è configurabile quando il fatto rilevante sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, benché non si sia dato conto di tutte le risultanze istruttorie.

La Corte ha ritenuto la doglianza infondata, avendo i giudici di merito motivatamente escluso la sussistenza del vincolo di inedificabilità per le annualità 2010-2011, rilevando che il contesto idrogeologico era mutato solo a decorrere dal 2016 con l’adozione del decreto dell’Autorità di Bacino. Ha inoltre evidenziato la carenza di decisività del fatto, non avendo i ricorrenti illustrato come i vincoli incidessero sul valore delle aree in concreto.

La Corte ha richiamato il principio secondo cui l’edificabilità di un’area si desume dal PRG adottato, indipendentemente dall’approvazione regionale, e ha precisato che i vincoli di destinazione a servizi pubblici non escludono la natura edificabile, ma incidono solo sulla determinazione del valore venale, tenuto conto della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie. Ha pertanto escluso che i vincoli asseritamente gravanti sui terreni potessero far venir meno l’oggettivo carattere edificabile.

Quanto al dedotto giudicato esterno, la Corte ne ha rilevato l’inapplicabilità: il valore venale delle aree fabbricabili costituisce elemento variabile con riferimento ai diversi periodi d’imposta, non ascrivibile ai fatti a carattere tendenzialmente permanente cui è limitata l’efficacia del giudicato. Ha inoltre rimarcato il difetto di prova del passaggio in giudicato della sentenza invocata.

Il secondo motivo, concernente la violazione di legge e la falsa interpretazione delle delibere comunali sulla riduzione del valore, è stato dichiarato inammissibile, vertendo su questioni di accertamento in fatto rimesse al giudice di merito e non sindacabili in sede di legittimità.