Escussione della polizza non revoca la convenzione di lottizzazione (Cons. Stato n. 356 del 16.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’escussione della polizza fideiussoria prestata a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione non determina la cessazione della convenzione di lottizzazione, che resta valida ed efficace in tutte le parti non modificate da successivi accordi ricognitivi e integrativi. La mancata realizzazione delle opere entro il termine convenzionale legittima l’amministrazione a procedere in via diretta, revocando il beneficio dello scomputo, ma non elimina l’efficacia del titolo urbanistico. L’ammissione alla realizzazione diretta delle opere costituisce oggetto di valutazione ampiamente discrezionale dell’amministrazione, senza che l’interessato possa vantare un diritto soggettivo. Il diniego di un nuovo permesso di costruire fondato sul definitivo inadempimento convenzionale non è pertanto illegittimo, né sussiste obbligo di rilasciarlo per consentire la realizzazione “a scomputo”.

Il Fatto

Il Consorzio Minerva aveva stipulato con il Comune di Bari una convenzione di lottizzazione, che all’art. 4 poneva a carico dei lottizzanti la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria entro trentasei mesi dalla stipula, con garanzia fideiussoria. Dopo il rilascio di un permesso di costruire e una prima proroga, il Consorzio non completava le opere. Il Comune diffidava più volte il lottizzante e, constatato lo stato di abbandono del cantiere, escuteva la polizza fideiussoria nel 2020.

Nel 2024 il Consorzio presentava istanza per un nuovo permesso di costruire, finalizzato alla realizzazione delle opere. Il Comune respingeva l’istanza, ritenendo che l’escussione avesse fatto cessare gli obblighi convenzionali. Il TAR Puglia respingeva il ricorso e la connessa domanda risarcitoria; il Consorzio appellava, sostenendo la perdurante efficacia della convenzione e l’obbligo del Comune di rilasciare il titolo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta la questione centrale dell’efficacia della convenzione dopo l’escussione della garanzia. L’appellante sosteneva che l’atto ricognitivo del 2015, non riproducendo il termine di adempimento, avesse ancorato l’obbligo alla durata complessiva della convenzione, con scadenza nel 2028. La Corte respinge questa lettura: l’accordo del 2015 “integra e modifica” ma non sostituisce integralmente quello del 2009, che resta efficace nelle parti non toccate, tra cui proprio l’art. 4.

La clausola prevede un termine di trentasei mesi per la realizzazione delle opere, non rispettato dal Consorzio, che era stato ammesso al beneficio della realizzazione diretta “a scomputo”. Da tale inadempimento deriva la facoltà del Comune di procedere in via diretta, anche mediante escussione della polizza.

La Corte ricostruisce le coordinate generali. La convenzione di lottizzazione disciplina i termini e le modalità di rilascio dei titoli edilizi e l’urbanizzazione di una porzione di territorio (richiamata Cons. Stato, Sez. VII, 12 giugno 2025 n. 5132). Di regola grava sul richiedente l’obbligo di pagare il contributo di costruzione; l’art. 16, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 consente di obbligarsi alla realizzazione diretta delle opere a scomputo, ma tale scelta è rimessa alla discrezionalità dell’amministrazione, formalizzata in convenzione (richiamate Cons. Stato, Sez. IV, 20 giugno 2022 n. 5061 e Sez. II, 9 gennaio 2020 n. 215). In assenza di accordo, il titolare dello ius aedificandi è tenuto al pagamento degli oneri, senza che l’interessato possa vantare un diritto soggettivo allo scomputo.

La Corte ritiene legittima la previsione pattizia che, in caso di mancata o ritardata realizzazione, consente all’amministrazione di procedere in via diretta, revocando il beneficio e riscuotendo il contributo dal titolare del titolo o dal garante. L’azionamento della clausola non ostacola la perdurante efficacia della convenzione nelle altre parti, in assenza di elementi contrari concreti e univoci. Il diniego del nuovo titolo edilizio è quindi legittimo, con conseguente reiezione della domanda risarcitoria per assenza di illegittimità dell’operato comunale. L’appello è respinto, con condanna dell’appellante alle spese e compensazione verso il Consorzio Remiso.