Esproprio per rigenerazione urbana e prova dell’uso effettivo dell’immobile (Cons. Stato n. 5724 del 02.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di espropriazione per rigenerazione urbana, la procedura espropriativa non presuppone necessariamente che gli immobili interessati siano in disuso, ben potendo essere attivata per il recupero di un’area depressa. La prova dell’uso effettivo di un immobile, quale abitazione o sede di attività produttiva, esige documentazione rigorosa e congrua, il cui onere incombe, ai sensi dell’art. 64, comma 1, c.p.a., su chi invoca tale uso. Il decreto di esproprio emesso e notificato nei confronti del proprietario catastale, divenuto tale per effetto di trasferimento in sede esecutiva anteriore, è legittimo ai sensi dell’art. 23, comma 1, lett. g), d.P.R. n. 327/2001. La legittimità degli atti amministrativi va valutata secondo il principio tempus regit actum.

Il Fatto

Un Comune dell’Emilia-Romagna approvava un Programma di Riqualificazione Urbana che individuava, per la realizzazione della nuova sede della polizia municipale, un comparto comprendente un immobile ad uso abitativo e un opificio. Il complesso produttivo, in precedenza oggetto di vendita forzata, risultava trasferito a un terzo; nei confronti di quest’ultimo il Comune emetteva il relativo decreto di esproprio, mentre l’altro decreto era diretto al proprietario dell’unità residenziale.

I proprietari originari impugnavano i decreti con ricorso straordinario al Capo dello Stato, poi trasposto in sede giurisdizionale. Il TAR adito respingeva il ricorso; la parte soccombente proponeva appello, deducendo il difetto di legittimazione passiva, l’errata valutazione dell’uso abitativo dell’immobile e l’asserita operatività dello stabilimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo della legittimazione. Il decreto relativo all’opificio è stato emesso nei confronti del soggetto che, alla data di adozione, risultava proprietario catastale a seguito del decreto di trasferimento in sede esecutiva. La notificazione al proprietario, prevista dall’art. 23, comma 1, lett. g), d.P.R. n. 327/2001, e l’esecuzione costituiscono condizioni per la traslazione del diritto di proprietà. L’opposizione agli atti esecutivi non incide sulla legittimità del decreto, con conseguente difetto di legittimazione dell’appellante.

Quanto all’unità residenziale, il Consiglio respinge la premessa secondo cui la procedura di riqualificazione dovrebbe necessariamente riguardare immobili in disuso: essa può essere avviata anche per recuperare un’area depressa, su cui insistano immobili non in disuso. Il Comune non ha ignorato la presenza dell’unità abitativa, come attestato dalla Relazione Illustrativa del PRU, che dà conto della valutazione comparativa sulle alternative allocative.

Nel merito della prova, gli elementi indiziari prodotti non soddisfano il modello di prova rigorosa. Richiamando un proprio precedente (Cons. Stato n. 7185 del 2024), la Sezione ribadisce che la dimostrazione dell’uso effettivo dipende da elementi nella disponibilità di chi utilizza l’immobile: documentazione fotografica di data certa e utenze con consumi congrui per l’intero periodo. Tali elementi non risultano allegati.

Quanto all’opificio, la documentazione prodotta non introduce novità rispetto al giudizio già definito. Le fatture di acquisto e vendita hanno importo limitato e date successive agli atti impugnati. Le attestazioni di INPS, INAIL, AUSL e ARPAE confermano la cessazione dell’attività produttiva da anni e l’assenza di autorizzazioni ambientali. Il Collegio richiama infine il principio tempus regit actum, che rende irrilevanti gli sviluppi successivi della vicenda aziendale.

L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese di lite.