Fiscalizzazione dell’abuso esclusa in caso di trasformazione totale del manufatto (Cons. Stato n. 1605 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio, ai sensi dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, presuppone che nel manufatto resti individuabile una parte legittimamente edificata, che la demolizione della parte abusiva pregiudicherebbe nella stabilità. Qualora l’intervento abbia determinato una trasformazione totale dell’organismo preesistente, per consistenza, volumetria e destinazione d’uso, l’abuso va qualificato come totale e la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione non è applicabile, neppure ove l’intervento sia inquadrato come ristrutturazione ex art. 33 d.P.R. n. 380/2001. La mancata impugnazione dell’ordinanza di demolizione cristallizza tale qualificazione e preclude ogni successiva fiscalizzazione. Il giudicato penale vincola il giudice amministrativo solo per l’accertamento dei fatti materiali, non per la loro qualificazione giuridica, che resta rimessa all’amministrazione e al giudice.

Il Fatto

Il ricorrente in primo grado, proprietario di un cortile e di due vani terranei, conveniva davanti al TAR Campania il Comune e il controinteressato per l’annullamento di una concessione in sanatoria rilasciata su istanza di condono del 1995 e del successivo provvedimento di annullamento in autotutela con fiscalizzazione ex art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380/2001. Il manufatto del controinteressato occupava anche porzioni del cortile comune e dei vani del ricorrente, come accertato dal giudice civile.

Il TAR dichiarava improcedibile il ricorso principale e accoglieva i motivi aggiunti, escludendo la fiscalizzazione per la totale abusività delle opere. Proponeva appello il controinteressato, dolendosi della mancata considerazione della parte legittima preesistente, della valenza dell’ordinanza del GIP e della ritenuta trasformazione integrale.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina congiuntamente i motivi e li ritiene infondati, muovendo dalla ricostruzione fattuale: il preesistente constava di due vani ad uso magazzino di complessivi mq 61,20 e di una cucinetta con deposito, mentre l’attuale manufatto si articola su più piani con superficie e volumetria ampiamente superiori e con cambio di destinazione d’uso.

La Sezione ribadisce che le ipotesi residuali di fiscalizzazione sono ammissibili solo se resta individuabile una parte legittimamente edificata destinata a essere pregiudicata dalla demolizione. La qualificazione dell’abuso ex art. 33 non legittima automaticamente la sanzione pecuniaria: occorre dimostrare che la trasformazione non sia radicale e completa. Onere che l’appellante non ha assolto.

Assume rilievo decisivo la mancata impugnazione dell’ordinanza di demolizione del 2012, mai eseguita: essa ha cristallizzato l’inquadramento dell’abuso come totale, escludendo l’applicabilità dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 a prescindere da valutazioni tecniche, come affermato da Cons. Stato n. 4850 del 2025 e da Cons. Stato n. 79 del 2026.

Quanto all’ordinanza del GIP, il Collegio osserva che il Comune si è limitato ad aderire al dictum penale senza autonoma valutazione, mentre solo l’accertamento dei fatti materiali è vincolante, non la qualificazione giuridica (Cons. Stato n. 1487 del 2016). Gli accertamenti tecnici richiamati riguardavano solo le porzioni ricadenti sulla proprietà del ricorrente.

La valutazione dell’impatto edilizio va compiuta in modo globale (Cons. Stato n. 10360 del 2022), e la riduzione in pristino è impraticabile solo per ragioni tecnico-costruttive, non per l’indisponibilità dell’ente o il pregiudizio alla res dell’autore dell’illecito (Cons. Stato n. 7413 del 2025). Sono dichiarati inammissibili i documenti nuovi prodotti in appello ex art. 104 c.p.a. e le difese che introducono eccezioni nuove. L’appello è respinto, con condanna alle spese e compensazione verso il Comune.