Fiscalizzazione dell’abuso tra fase esecutiva e interesse del confinante (Cons. Stato n. 6750 del 30.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio disciplinata dall’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 opera esclusivamente sul piano della fase esecutiva della demolizione: l’impossibilità tecnica di rimuovere il manufatto senza pregiudizio della parte legittima è circostanza rilevabile in sede di esecuzione e non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, né sana i titoli edilizi illegittimamente rilasciati. Il confinante che impugni provvedimenti repressivi adottati verso il vicino deve allegare uno specifico pregiudizio alla propria sfera giuridica, non essendo sufficiente la sola vicinitas a dimostrare l’interesse al ricorso. Il rilascio di un titolo in sanatoria successivo al giudicato di annullamento impone all’amministrazione di considerare la sopravvenienza nel rideterminare le opere da demolire. Le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 escludono l’abuso solo se le opere vi rientrino e non si scomputano quando siano superate.

Il Fatto

Il Comune rilascia nel 1999 una concessione edilizia per la realizzazione di più villini su un comprensorio, con convenzione per le opere di urbanizzazione. Una porzione rilevante del terreno viene poi alienata a una società, che avvia una diversa pratica edilizia, mentre il concessionario ottiene un permesso di costruire per le urbanizzazioni e un permesso in sanatoria per alcune difformità, calcolate sull’intera estensione originaria del fondo.

La società acquirente impugna quei titoli e ottiene l’annullamento. Seguono ulteriori sanatorie, non tempestivamente impugnate, e un ordine di demolizione del 2014. In esecuzione di un giudicato di ottemperanza il Comune adotta nel 2023 un nuovo ordine di demolizione e, per le opere del corpo fabbrica B1a, accoglie la richiesta di fiscalizzazione. La società confinante e il privato propongono separati appelli avverso le due sentenze del TAR, una di rigetto e una di accoglimento.

La Motivazione della Corte

Riuniti i gravami, il Consiglio di Stato accoglie l’appello del Comune e respinge quello del privato. Preliminarmente è fondata l’eccezione di carenza di interesse della società confinante: il TAR aveva ritenuto sufficiente la posizione di vicino, ma mancava ogni allegazione del pregiudizio concreto. Richiamata l’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021, la Sezione ribadisce l’autonomia tra legittimazione e interesse al ricorso, che va inteso come specifico pregiudizio derivante dall’atto impugnato. Qui l’oggetto non è un titolo del vicino ma provvedimenti repressivi e di fiscalizzazione, rispetto ai quali occorreva allegare la lesione della propria sfera soggettiva, non emergendo altro che la questione della cubatura sottratta, ormai superata dal vincolo di inedificabilità.

Nel merito la Corte conferma l’impostazione costante: la fiscalizzazione attiene alla sola fase esecutiva del ripristino, cosicché l’impossibilità di demolire senza pregiudizio della parte legittima non tocca la legittimità dell’ordine e non sana i titoli illecitamente rilasciati. Essa evita solo materialmente la demolizione, come conferma il successivo rigetto dell’istanza di sanatoria presentata dal privato.

Fondata è anche l’eccezione di tardività dell’impugnazione dei titoli in sanatoria del 2009 e del 2013, conosciuti dalla società in sede di accesso agli atti. Il TAR aveva ritenuto che l’ordine di demolizione del 2014 li avesse travolti, ma per la Sezione il Comune doveva necessariamente tenere conto delle sopravvenienze e rideterminarsi, come del resto imposto dal giudicato di ottemperanza, che aveva ordinato la demolizione “se del caso e ricorrendone tutt’oggi i presupposti”. La qualificazione dell’abuso come totale difformità non poteva quindi fondare la ritenuta illegittimità della fiscalizzazione, riguardando quest’ultima le sole opere del corpo B1a, sanate dal permesso del 2006 e qualificate come parziale difformità dall’originaria concessione. Non sussiste il dedotto difetto di istruttoria.

Quanto all’appello del privato, la Corte ne rileva la genericità ma ne affronta il merito. Le tolleranze costruttive vanno riferite all’opera concretamente realizzata e non scomputate quando superate. La quantificazione della sanzione, calcolata sul doppio del costo di produzione per la superficie convenzionale, con applicazione dell’indice ISTAT, trova conferma nella motivazione del provvedimento e nell’Adunanza Plenaria n. 3 del 2024, senza che sia stato depositato un diverso conteggio. Il regime applicato è quello dell’art. 34, non dell’art. 38, per la persistente mancanza di titolo all’origine. Spese compensate per la complessità delle questioni.