Fiscalizzazione del solaio e sanatoria edilizia tra dislivello altimetrico e onere probatorio (Cons. Stato n. 3798 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La fiscalizzazione del solaio realizzato contestualmente all’edificio principale e non rappresentato negli elaborati grafici originari non integra una nuova costruzione né una variazione essenziale, quando le risultanze tecniche dimostrano l’originaria coesistenza delle opere. L’accertamento dell’impossibilità di demolizione senza pregiudizio per la parte conforme è onere del privato e deve essere rigoroso, mentre all’amministrazione compete una compiuta istruttoria ai sensi dell’art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380/2001. Il Comune può far proprie le conclusioni della relazione tecnica dell’istante se trovano riscontro nelle evidenze fattuali e progettuali. Non è necessario il consenso di tutti i comproprietari per la sanatoria del solaio, avendo ciascuno la disponibilità per l’intero del bene. La mancata comunicazione dell’avvio del procedimento non è dovuta al controinteressato in senso sostanziale, e il decorso del termine dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non consuma il potere dell’amministrazione.

Il Fatto

I proprietari di un’unità immobiliare commerciale al piano terra di un fabbricato residenziale contestavano la realizzazione, in aderenza al prospetto retrostante, di una soletta cementizia coperta da tettoia e chiusa lateralmente, che avrebbe sottratto il cortile interno creando un nuovo locale in favore dei confinanti. Il Comune, dopo un primo diniego, rilasciava un permesso di costruire in sanatoria per la tramezzatura interna, il vano scala, un nuovo balcone e il ridimensionamento dei serramenti, disponendo la fiscalizzazione del solaio della tettoia.

I ricorrenti impugnavano il titolo davanti al TAR Piemonte, che respingeva il ricorso con sentenza n. 600/2022. Proponevano quindi appello, reiterando le censure su rappresentazione dei luoghi, qualificazione dell’abuso, consenso dei comproprietari, distanze, requisiti igienico-sanitari, normativa antisismica, garanzie procedimentali e silenzio diniego.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, applicando il principio della ragione più liquida, prescinde dalle eccezioni di inammissibilità e affronta il merito. Il primo motivo è respinto sul rilievo che i rilievi topografici documentano un dislivello di circa due metri tra gli accessi dei due civici, verosimilmente esistente già nel 1958 e non riportato negli elaborati dell’epoca, di natura meramente indicativa. Tale dislivello rende implausibile la tesi secondo cui il cortile sarebbe stato realizzato secondo le quote approvate e poi coperto: le finestre sul retro non potevano trovarsi alla stessa altezza della via.

La realizzazione contestuale della soletta all’edificio principale è confermata da più circostanze convergenti: il provvedimento del 1971 e il verbale di sopralluogo del 1972, che non menzionano la soletta tra gli abusi; la licenza del 1972, con planimetrie che ne attestano la presenza. Il Comune ha spiegato, con riferimento all’art. 221 R.D. n. 1265/1934, la prassi dell’epoca sulle varianti non autorizzate.

Quanto alla qualificazione, oggetto di fiscalizzazione è solo la soletta, non il volume sottostante. Il vano, per le sue caratteristiche, è superficie accessoria e non veranda, non supera il 5% dell’edificio e non integra variazione essenziale ai sensi dell’art. 6 della legge regionale. Sull’onere probatorio, il Collegio richiama Cons. Stato n. 8514 del 2025 e n. 2072 del 2024: il privato deve illustrare le ragioni tecnico-costruttive della impossibilità di demolizione. Il Comune ha legittimamente ritenuto attendibili le conclusioni del tecnico dell’istante, suffragate dalle evidenze progettuali.

La censura sul consenso dei comproprietari è infondata: il solaio divisorio è comune per l’intero e ciascuno può chiedere la sanatoria (Cass. n. 24266 del 2018; Cons. Stato n. 1766 del 2020), mentre il controllo comunale non si spinge sulle vicende dei diritti reali (Cons. Stato n. 3946 del 2021). Le distanze non si applicano a parti realizzate in aderenza; il parere ASL favorevole non è stato validamente contestato; le opere conformi alle prescrizioni dell’epoca. Infine, nessuna norma imponeva la comunicazione dell’avvio del procedimento al controinteressato in senso sostanziale, e il termine dell’art. 36 non consuma il potere amministrativo (Cons. Stato n. 4574 del 2017). L’appello è respinto con condanna alle spese.