Garage trasformato in abitazione: serve il permesso di costruire (Cons. Stato n. 5324 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di un garage interrato in un locale seminterrato con stabile destinazione abitativa non integra un semplice mutamento di destinazione d’uso irrilevante, ma un intervento di nuova costruzione realizzato in totale difformità dal titolo dichiarato. La circostanza che il manufatto sorga in zona edificabile e in area ricompresa nella stessa categoria urbanistica residenziale non esime dal previo rilascio del permesso di costruire, poiché l’opera comporta un ampliamento della superficie residenziale e della volumetria autorizzate. Il mutamento di destinazione d’uso è ammissibile nell’ambito del risanamento conservativo solo se compatibile con il mantenimento degli elementi caratterizzanti l’edificio. Ne consegue la legittimità dell’ordine di demolizione e del ripristino dello stato dei luoghi.

Il Fatto

I proprietari di un immobile presentavano ricorso al T.a.r. per il Lazio avverso l’ordinanza comunale di sospensione dei lavori e, con motivi aggiunti, avverso il successivo provvedimento di demolizione. Sostenevano che l’intervento realizzato costituisse un mero risanamento conservativo, sanzionabile al più in via pecuniaria, e non una ristrutturazione con mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Il Comune eccepiva che le opere, accertate in sopralluogo, consistevano in un piano seminterrato destinato stabilmente a residenza, in difformità dalla dichiarazione presentata per un garage. Il T.a.r. dichiarava improcedibile il ricorso principale, respingeva i motivi aggiunti e condannava i ricorrenti alle spese. Contro questa pronuncia è proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla consistenza materiale dell’intervento, non contestata dagli appellanti: un manufatto di circa 120 mq e altezza media di 2,60 metri, destinato a residenza e difforme da quanto dichiarato. Tale dato fattuale assume rilievo decisivo, perché proprio le caratteristiche non contestate dell’opera ne denotano la piena rilevanza edilizia.

Il Consiglio di Stato richiama il principio secondo cui, nell’ambito di un’unità immobiliare residenziale, gli spazi accessori — autorimesse, cantine, locali di servizio — non hanno valore di superficie edificabile. Ne deriva che la trasformazione di un garage in locale abitabile configura un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario titolo (T.a.r. Campania, Sez. VII, n. 5444 del 2022).

Quanto alla tesi della compatibilità urbanistica, la Corte rileva che il mutamento di destinazione d’uso è ammissibile nel risanamento conservativo solo a condizione che sia compatibile con il mantenimento degli elementi caratterizzanti l’edificio (Cons. Stato, Sez. IV, n. 2487 del 2025). Nel caso concreto l’opera realizzata — sette stanze con finestre, impianti, servizi e termocamino — è univocamente funzionale alla destinazione abitativa e altera la sagoma e i prospetti dell’edificio principale.

La qualificazione dell’intervento come nuova costruzione in totale difformità trova conferma nell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 e nell’art. 15 della legge regionale Lazio n. 15/2008, che sanziona con la demolizione gli interventi eseguiti in totale difformità o in assenza del titolo. La stessa norma regionale ricomprende in tale nozione i volumi che costituiscano un organismo edilizio autonomamente utilizzabile.

L’appello è pertanto infondato e viene respinto. Nessuna statuizione sulle spese, stante la mancata costituzione del Comune appellato.