Immobile dismesso non giustifica emergenza né negligenza del proprietario (TAR Lombardia n. 68 del 13.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La segnalazione di cui all’art. 40-bis L.R. Lombardia n. 12/2005 non richiede la prova di uno “stato di emergenza” dell’immobile dismesso, bensì l’oggettiva sussistenza, documentata da perizia asseverata e giurata, di situazioni di criticità per salute, sicurezza, inquinamento o degrado ambientale, urbanistico-edilizio e sociale. Il Comune non può respingere la segnalazione sul rilievo che il degrado deriva dalla mancata manutenzione o da ipotetica negligenza del proprietario: la norma non contempla simili presupposti negativi. Il procedimento di verifica si connota per il carattere vincolato dell’accertamento dei presupposti di legge; l’istruttoria che non tenga conto delle concrete previsioni del piano e dei meccanismi premiali disciplinati dal comma 5 è inadeguata. Il rilievo dell’incremento degli indici edificatori non giustifica il diniego, posto che il Comune può determinare la percentuale di aumento tra il 10 e il 25 per cento e richiedere le correlate dotazioni di servizi.

Il Fatto

Una società immobiliare acquistava nel 2021, nel territorio di un Comune lombardo, un compendio composto da un edificio principale e due manufatti minori. Nel febbraio 2022 presentava al Comune la segnalazione prevista dall’art. 40-bis della L.R. n. 12/2005 per il recupero del patrimonio edilizio dismesso con criticità, corredandola di perizia tecnica asseverata.

Il Comune respingeva l’istanza con provvedimento dell’aprile 2022, rilevando criticità urbanistiche, edilizie e ambientali ritenute non emergenziali, e aggiungeva una ragione ostativa ulteriore relativa all’ipotetico eccessivo incremento dell’indice edificatorio già riconosciuto in variante al PGT. Respinta anche l’istanza di riesame e ritiro, la società proponeva ricorso e motivi aggiunti, con domanda cautelare rigettata per difetto di periculum in mora.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione nella corretta interpretazione dei presupposti della segnalazione. L’art. 40-bis presuppone una condizione di degrado dell’immobile conseguente alla dismissione e consente al proprietario di attivare il procedimento mediante perizia asseverata giurata che certifichi il non uso e uno o più aspetti di criticità. La norma non richiede alcun “stato di emergenza”.

Nel caso concreto la perizia documentava rottura e mancanza di infissi, infiltrazioni, collasso dei controsoffitti, accumulo di detriti, atti vandalici e occupazioni abusive; il tutto in area ormai residenziale. Il Collegio censura l’operato dell’Amministrazione, che si era opposta senza svolgere alcun sopralluogo né redigere una relazione tecnica, con argomenti in contrasto con la dizione della norma regionale.

Quanto alle criticità ambientali, il Tribunale ritiene irrilevante che il pozzo pubblico sia esterno all’edificio, potendo i fenomeni di inquinamento riverberarsi nelle zone vicine. L’asserzione secondo cui i livelli di contaminazione sarebbero compatibili con la destinazione produttiva ma non con quella residenziale è giudicata formalistica: la norma richiama degrado ambientale e inquinamento in termini generali, senza riferirsi ai parametri del D.Lgs. n. 152/2006 dettati per la bonifica dei siti contaminati. Si esclude inoltre che la legge regionale possa impedire l’accesso ai benefici quando l’abbandono dipenda da ipotetica negligenza del proprietario.

Il giudice valorizza la Corte costituzionale n. 202/2021, che ha bensì dichiarato illegittima la precedente versione dell’articolo per lesione delle prerogative comunali, ma ha confermato il rilievo pubblicistico della finalità di recupero degli immobili dismessi e di contenimento del consumo di suolo.

Anche la ragione ostativa ulteriore è respinta. Il Comune non si è avvalso della facoltà di fissare l’incremento tra il 10 e il 25 per cento e avrebbe potuto limitarlo al minimo; può inoltre richiedere le correlate dotazioni di servizi. Le norme di attuazione del PGT impongono la destinazione del 20 per cento della superficie lorda a housing sociale, con ulteriori contributi. Il diniego risulta quindi frutto di istruttoria inadeguata. Il ricorso è accolto, con annullamento integrale del provvedimento e, per illegittimità derivata, anche dell’atto che ha respinto il riesame.